インドネシア 賃貸住宅仲介業務解説と注意点

賃貸住宅仲介業務解説と注意点

アパート仲介業者

住宅探しは、自分一人では行うのは大変な仕事です。当然ながら、アパート仲介業者の手を借りることが必要となります。計画的に多くの物件を効率良く見せてくれるのが、ベターな物件に巡り会う懸命な方法と言えるでしょう。さらに日本人の生活事情全般に明るく、かつ「借り手」の立場に立ってくれる業者なら尚更良しです。インドネシアではアパート入居後も様々な問題が発生します。そういった場合でも「借り手」の立場に立って相談にのってくれる、というのも業者選びのポイントでしょう。

仲介サービスの内容

仲介(・物件管理)サービス料には、物件の紹介、見学手配・同行、貸主側との契約内容の交渉、契約書類作成代行、物件確保の為のDEPOSIT=手付金の立替払い、物件引渡し(インターネット、ケーブルTVの申込み代行)、Domicile Letter(居住証明書)の取得代行、入居後のアフターサービス(修理手配、各種クレーム対応)諸費用の支払いサポート、契約更新の手配、契約終了・退去時の手配、貸し手側からの敷金返還の交渉、等のトータルサポート・サービスが含まれます。

インドネシアでは、不動産はポピュラーな投資対象です。

インドネシアでは不動産投資は非常にポピュラーな投資であり、ほとんどがキャピタル・ゲイン狙いの投資目的で賃貸に出されているということで、しかもそれが個人の事業の範囲を出ていないところにあります。

そのために物件を良好な状態で長く使用できるようにしようという意欲が薄く、短期売買を目的とし修繕等メンテナンスに関する支出を極力押さえようとする傾向が見られます。 したがって、当然のことなのですが家主の良心に期待することは難しく、契約の前に条件を十分つめて契約をしないと、契約のあとにいくら要求を出しても契約条項になければ、聞いてくれないケースがほとんどです。

技術的な問題

日本の技術水準と施工管理能力は世界で一番といって良いほど均質で高水準です。まず最初にそのことを十分念頭において物件を検討することが必要です。日本のマンションと同じくらいの設備水準と修理技術を期待することはインドネシアにおいてはまず不可能と考えて間違いはありません。そのためになるべく入居前に十分各種の設備を点検し問題がないことを確認した上で鍵の引き渡しを受けることが必要です。

賃貸借期間

ジャカルタでは、賃貸住宅の契約期間は最低1年が基本です。賃料を安くする為に2~3年の契約を結ぶ場合もあります。 サービスアパートの場合は、月単位の契約も可能です。

期間内解約

通常は認められません。しかし、将来的に突然の帰国命令などにより期せずして中途解約せざるを得ない事態も起こりえます。その場合は転貸(サブリース)するケースが多いのですが、中途解約で転貸が可能かどうかも、あらかじめ契約時に確認しておくとよいでしょう。

賃料

通常は管理費/共益費(Service Charge/Sinking Fund)、家具・電化製品(Fully Furnish)を含んだものが賃料とされています。また、税金(PPH/PPN)の徴収及び印紙税(Stamp Duty)計算の為、住居部分の賃料とそれ以外の部分を明示しているケースもあります。

賃料支払日

ジャカルタでは通常、賃貸住宅は契約期間の家賃(Rental Fee)+Security Deposit(1ケ月分)を一括して前払いします。表示通貨はUS$が一般的ですが、現在ルピア払いが義務付けられております(2015年7月より)。日本(法人または個人)名義の契約で、支払いも日本(または国外)からの場合は、物件オーナーの了解を得て、USDにて支払い可能なケースもございます。法令を順守し、最初からルピア建ての物件もあります。また、為替や契約期間、税金(PPH)の有無によっても支払い額は変動します。

エアコン(AC)の保守メンテの義務

ジャカルタでは、エアコンの保守(クリーニング)はACサービスといいます。当地の気象状況からACの使用頻度は高く、それに伴う問題が発生しがちです。ACの定期点検業務(フィルターの洗浄、その他の部品の清掃等)を借主の義務として規定する契約が多く、その義務を怠った結果として発生する故障については貸主は修繕費の負担を拒否することがあります。

ACの定期点検業務が借主、貸主どちらの責任で行なわれるべきものであるのかを必ずチェックしなくてはなりません。借主負担の場合にはフィルターの洗浄を自分で行なっているだけでは十分とは言えず、専門の業者に依頼することが必要となります。または、各アパートのメンテナンス部門のエンジニアがサービスを請け負っている場合が多いようです。

定期点検は使用頻度が多い場合は4ヶ月に1回程度、単身の方で日中にACをしない場合は6ヶ月に1回の割合でACサービスを実施することが望ましいようです。

その他の修理

電球、蛍光燈など住居に付帯する消耗品の交換業務は一般的には借主の責任でなされなくてはなりません(保証期間有り)。それ以外の備品については通常の使用の結果故障した場合はすべて家主の責任と負担で修理することが一般的に決められています(免責金額有り)。

そのため故障は必ず家主に連絡し、修理を依頼する必要があります。もし借主が家主の同意を得ずに勝手に修理した場合は、家主がその費用負担を拒否することがありますので注意が必要です。
最近は一定の金額の小修繕費を借主の負担とする契約書も多くなってきています。このような負担がある場合には、その一定金額を超えた場合、全額を貸主が負担するのか、その越えた部分のみ貸主が負担するのかをはっきりさせておく必要があります。

Water Heaterタンクの大きさ

当地のアパートは、たとえバスタブがあっても、シャワー使用を前提としているため、42度のお湯がなみなみ溜まるというわけにはいきません。豊富な湯量を確保する為には、50リッター以上のWater Heater タンクが必要になります。熱いお湯での入浴を必須とされる方は、Water Heater タンクの大きさも確認しておきましょう。

大切な連絡は全て活字で

日本でもそうですが、大切な連絡事項、依頼約束事項は電話や口頭ではなくすべて書面(E-mail等)で行なうように気をつけましょう。基本的なことですが、電話だけの口頭でのやりとりは、後に言った、言わないのトラブルに必ずつながります。必ず、活字として残るもので行いましょう。

レター・オブ・オファー(インテント)、通称:LOO

上記の問題と関連して、契約の前のレター・オブ・オファー(インテント)についても注意を払う必要があります。

当地では物件はこのレター・オブ・オファー(インテント)にサインをし、賃料1ケ月相当(Deposit)のお金を相手方に渡してはじめてその物件を押さえることができます(DEPOSITの支払いを先に求められる場合もあります)。

たとえ交渉をすでにはじめていても、別の人がこの手続きをしてしまうとその物件を取られてしまうことになります。一方でこの書類は契約書のエッセンスと言うべき仮契約書の役目をもっています。

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