アメリカの海外不動産投資

アメリカは、北アメリカ大陸48州とアラスカ州、ハワイ州の50州で構成される合衆国で、ハリウッド、ニューヨークブロードウェイ、ラスベガスといったエンターテイメント、Google, Apple, Facebook, AmazonといったIT関連、国際連合といった国際組織、またハーバード大学、スタンフォード大学、マサチューセッツ工科大学といった教育に至るまで、世界を牽引する国の一つとして知られています。 この世界を牽引する国の魅力に刺激を求めて渡米する人も多く、世界中から人が集まり、様々な人種が暮らす多民族国家となっています。
このように、アメリカの魅力は様々ありますが、海外不動産投資において、「不動産取引のプロセスが確立した公平な取引」・「人口が増加」・「不動産価格の安定的な上昇」という点から世界中の海外不動産投資家から注目されています。

ボストン

植民地時代から始まったボストンの歴史は全米の中でも古く、アメリカの独立にあたっても歴史的な舞台となった街でもあります。時代の節目ごとに大きな役割を果たしてきた伝統ある都市です。
現在の街並みは、歴史的な建築物やランドマークも多く残っており、ヨーロッパのような雰囲気を感じることができます。またその一方で、世界を代表する学術都市という一面も持ち合わせており、最先端の研究を行う大学・施設、また関連企業が数多く存在し、世界中から常にトップクラスの優秀な人が集まります。
こういった背景により、不動産市場は賃貸・売買ともに非常に活発で、全米でもサンフランシスコとニューヨークに次いで家賃が高いエリアとなりました。また、このエリアには大学が多いため、住民の平均年齢が低いという特徴があり、夢や情熱を持つ多くの若者が集まる活気が溢れた街となっています。

ボストン

アメリカ最古の公園ボストンコモンや地下鉄、アメリカ初の公立学校ボストンラテンスクールといった、時代の節目ごとに革新的なシステムを導入してきたように、「新しさ」を受け入れる一方で、1800年代後半や1900年代初めに建てられた建造物もまだ数多く残していて、「新・旧」の歴史を感じさせる街並みとなっています。
不動産市場としては、ボストン周辺にはハーバード大学、タフツ大学、ボストン大学といった、世界最高峰の大学医学部が数多く点在しているため、優秀な医療従事者・研究者、医療関係者が集まり、安定した所得がある賃借人が多く、賃貸市場としても良好なエリアといえます。こういった賃借人の中には滞在期間が予め決まっている事も多く、入居者の入れ替わりが多いというのも、大きな特徴の一つになります。
全体的には伝統的な雰囲気のある建物が多いエリアですが、近年はシーポートやボストンレッドソックスの本拠地フェンフェイ周辺で再開発が進められ、新築建物も続々と完成し、新しい街並みをつくり出しています。

  • 海外不動産投資例 Echelon Seaport

    エリア
    ボストン(Seaport)
    住所
    133 SEAPORT BLVD. BOSTON MA 02210
    総戸数
    255ユニット(133Building)/ 192 ユニット(135Building)
    価格
    Studio $755,700 (約8,500万円)~
    1BED $899,000 (約9,900万円)~
    2BED $1,479,000 (約16,300万円)~
    ※為替レート $1=110.00 円で算出
    面積
    Studio 499 SF (約46㎡)~
    1BED 567 SF (約53㎡)~
    2BED 1,011 SF (約94㎡)~
    総階数
    24階 (133Building)
    完成予定日
    2020年
    物件施設
    コンシェルジュ、クラブラウンジ、フィットネスジム, インドアバスケットコート、スイミングプール、ドアマン、 ヨガスタジオ、駐車場
    最寄り駅
    Silver Line/World Trade Center駅
    想定月額賃料
    Studio $3,000
    1BED $3,500
    2BED $4,500
    想定表面利回り
    Studio 4.8%~
    1BED 4.7%~
    2BED 4.5%~
    コメント
    近年開発がすすめられているSeaportエリアには多くの高級アパートメントやコンドミニアムが次々と建設されている。
    ローガン国際空港やボストンダウンタウンへのアクセスが良く、おしゃれなレストラン・カフェ、バーなども充実。海とビル群を見渡すことのできる眺めの良い物件が多く、人気となっている。

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ケンブリッジ

チャールズ川を隔て、ボストンの北側に位置するケンブリッジは、マサチューセッツ工科大学、ハーバード大学といった世界最高峰の大学や研究機関があり、世界中から優秀な人材が集まる活気に溢れた街となっています。
ケンブリッジとボストン中心部をつなぐ、地下鉄やバス等の交通機関が充実しているため、車をつかわずに生活できる利便性の良いエリアです。
ケンブリッジには、ボストン中心部とつなぐ、地下鉄やバス等の交通機関が充実しているため、車をつかわずに生活できる利便性の良いエリアです。
マサチューセッツ工科大学周辺は著名デザイナーの手がける、近代的かつ遊び心のある建物が見られる一方で、ハーバード大学周辺は伝統的なレンガ造りの建物や公園等も多く、「建物」と「自然」が融和する街並みとなっています。また、地下鉄終着駅であるエルワイフは、築浅の集合住宅が立ち並び、ショッピングモールも近くにあり、生活の利便性が良いため、小さなお子様連れの家族世帯に人気のエリアとなっています。

  • 海外不動産投資例 Sierra+Tango

    エリア
    ケンブリッジ(North Point)
    住所
    1 Earhart Street, Cambridge, MA 02141
    総戸数
    329ユニット
    価格
    1BED $639,900 (約7,000万円)~
    2BED $839,000 (約92,000万円)~
    ※為替レート $1=110.00 円で算出
    ※2019年にリスティングされた価格
    面積
    1BED 685 SF (約64㎡)~
    2BED 919 SF (約85㎡)~
    総階数
    12階
    完成日
    2006年
    物件施設
    コンシェルジュ, 駐車場、駐輪場
    最寄り駅
    Green Line/Lechmere駅
    想定月額賃料
    1BED $2,500~
    2BED $3,200~
    想定表面利回り
    1BED 4.7%~
    2BED 4.6%~
    コメント
    MITやボストン総合病院、HULT International Business School等様々な研究施設や大学に囲まれたCambridge のNorth Pointエリアは、通勤通学と買い物などの利便性の高いことで人気の居住区。
    最寄りのLechmere駅は2021年春に改装工事が完了し新しくなり、Medfordへ路線の延長も進められていてさらに便利になる。物件によっては、チャールズ川を見下ろすことができるのも魅力。

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ブルックライン

ブルックラインは、ボストンから西へ車で10分ほどのところに位置し、35代大統領ジョン F.ケネディーの誕生地として有名な街です。
このエリアは全体的には閑静な住宅街ですが、一方で、電車やバスの路線が複数あり、食料雑貨店も複数店舗あることから、都心のように利便性の良いエリアでもあります。
ハーバード大学医学部、ボストン大学、ボストンカレッジにも近いため、大学関係者にも人気の居住エリアになっています。また、ブルックラインは、教育水準の高いことで有名なマサチューセッツ州の中でも、特に公立学校の教育システムが優れていると言われており、一部の公立学校には日本人教員も在籍しているため、日本語でのサポートが必要なお子様連れの家族世帯にも人気があります。
不動産賃貸としては、築浅物件が少なく、大型の分譲住宅が多いエリアとなります。

  • 海外不動産投資例 The Brook House

    エリア
    ブルックライン(Brookline Village)
    住所
    44 Washington Street, Brookline, MA 02445
    総戸数
    221ユニット(44 Washinton) / 285 ユニット(33 Pond) / 154 ユニット(77 Pond) / 164 ユニット(99 Pond)
    価格
    Studio $495,000 (約5,500万円)~
    1BED $525,000 (約5,800万円)~
    2BED $744,900 (約8,200万円)~
    ※為替レート $1=110.00 円で算出
    面積
    Studio 500 SF (約47㎡)~
    1BED 870 SF (約81㎡)~
    2BED 1,005 SF (約93㎡)~
    総階数
    9~12階
    完成日
    1968~1970年
    物件施設
    コンシェルジュ,フィットネスジム, 駐車場、駐輪場、スイミングプール, テニスコート、共用ランドリー
    最寄り駅
    Green D Line Riverway
    想定月額賃料
    Studio $1,650
    1BED $2,200
    2BED $2,900
    想定表面利回り
    Studio 4.0%~
    1BED 5.0%~
    2BED 4.7%~
    コメント
    ハーバード大学系列の病院群の立ち並ぶロングウッドメディカルから徒歩数分のところに位置するBrookline Villageは、多くの病院関係者が居住しており、長年安定して需要の高いエリア。
    Pond Avenue沿いは緑道になっており、見晴らしの良いJamaica Pondへ通じることから、自然を楽しめる散歩道として人気。電車やバス複数路線利用できるため公共交通機関のアクセスが良く、東西の移動に便利なRoute 9が通っているため車でのアクセスも良い立地。

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ボストンマーケット情報

ボストン

コンドミニアム平均売買価格

海外不動産投資 アメリカ ボストン コンドミニアム平均売買価格

ボストン平均家賃

海外不動産投資 アメリカ ボストン 平均家賃

ボストン平均販売・募集期間(売買・賃貸)

海外不動産投資 アメリカ ボストン 平均販売・募集期間(売買・賃貸)

ボストン 不動産売買市場

アメリカ最大の学園都市ボストン周辺には、ハーバード大学、タフツ大学、ボストン大学といった世界最高峰の大学医学部があり、優秀な医療従事者、研究者、医療関係者が世界中から集まっています。そして、不動産の分野においても、売買価格は年々上昇しています。

コンドミニアム平均売買価格は、2011年~2019年の間、急激な上昇は無いものの、年間4%~9%上昇しています。
また、2020年3月にコロナウィルス対策としてロックダウンが行われた影響を受け、2020年は約6%下落となっていますが、この下落も一時的なもので、銀行の低金利政策の影響も受け、不動産市場は回復する動きが出始めています。

ボストン平均家賃のグラフによると、2011年から2012年に7%と急上昇したのを除き、2012年から2019年の8年間は、年間0.5%~2%の上昇となっています。また、2020年3月にコロナウィルス対策としてロックダウンが行われ、一時留学生が渡米できないといった大きなマイナス要因があったにもかかわらず、家賃下落は約2%で募集期間は1週間程長くなる程度にとどまり、大きな影響を受けませんでした。

このように、急激な上昇はないものの、「売買・賃貸市場の安定性」というのが、ボストンの特徴といえます。

ケンブリッジ

ケンブリッジ 不動産売買市場

チャールズ川を隔て、ボストンの北側に位置するケンブリッジは、マサチューセッツ工科大学、ハーバード大学といった世界最高峰の大学や研究機関があり、世界中から優秀な人材が集まる活気に溢れた街となっています。そして、不動産の分野においても、売買価格は年々上昇しています。

コンドミニアム平均売買価格のグラフによると、2012年と2019年を除き、年間6%~14%と、安定的かつ年によっては、成約価格が提示価格を超えるなど、急激に上昇しています。また、2020年3月にコロナウィルス対策としてロックダウンが行われたにもかかわらず、2020年は約8%上昇しています。

ケンブリッジの平均家賃のグラフによると、2011年から2012年に9%と急上昇したのを除き、2012年から2019年の8年間は、年間1%~2%の上昇となっています。また、2020年3月にコロナウィルス対策としてロックダウンが行われ、一時留学生が渡米できないといった大きなマイナス要因があったにもかかわらず、家賃下落は約3%で募集期間は1週間程長くなる程度にとどまり、大きな影響を受けませんでした。

このように、「売買価格の安定的な上昇」と「賃貸市場の安定性」というのが、ケンブリッジの特徴といえます。

ケンブリッジコンドミニアム平均売買価格

海外不動産投資 アメリカ ボストン ケンブリッジコンドミニアム平均売買価格

ケンブリッジ平均家賃

海外不動産投資 アメリカ ボストン ケンブリッジ平均家賃

ケンブリッジ平均販売・募集期間(売買・賃貸)

海外不動産投資 アメリカ ボストン ケンブリッジ平均販売・募集期間(売買・賃貸)

ブルックライン

ブルックラインコンドミニアム平均売買価格

海外不動産投資 アメリカ ボストン ブルックラインコンドミニアム平均売買価格

ブルックライン平均家賃

海外不動産投資 アメリカ ボストン ブルックラインコンドミニアム平均家賃

ブルックライン平均販売・募集期間(売買・賃貸)

海外不動産投資 アメリカ ボストン ブルックライン平均販売・募集期間(売買・賃貸)

ブルックライン 不動産売買市場

ブルックラインは、ボストンから西へ車で10分ほどのところに位置し、全体的には閑静な住宅街ですが、一方で、ハーバード大学医学部、ボストン大学、ボストンカレッジにも近く、電車やバスの路線が複数あり、公立学校教育のレベルが高いことから、大学関係者にも人気の居住エリアになっています。

コンドミニアム平均売買価格のグラフによると、2017年と2019年を除き、年間8%~16%上昇しています。また、急上昇した反動で2019年に5%程下落したものの、2020年はコロナによるロックダウンの影響を受けず、約15%上昇しています。

ブルックライン平均家賃のグラフによると、2011年から2013年はほぼ横這いとなっていますが、2014年から2019年の7年間は、年間1%~4%上昇しています。また、2020年3月にコロナウィルス対策としてロックダウンが行われ、一時留学生が渡米できないといった大きなマイナス要因があったにもかかわらず、家賃下落は約1%で募集期間は1週間程長くなる程度にとどまり、大きな影響を受けませんでした。

このように、「売買価格と賃貸市場の安定的な上昇」というのが、ブルックラインの特徴であり、ボストン周辺エリアの中で、不動産価格の上昇率が最も高いエリアとなっています。

ボストン不動産取引

  • ご購入手続き

    Step1.不動産会社、税理士に相談(購入目的、資金計画、市場性、税務面)

    ボストンでは、居住者、非居住者、また購入目的によって、税制や住宅ローンの条件が異なります。そのため、事前に使用用途(自己用・投資用)、資金計画(ご予算・ローン利用の有無)、市場性、税務上のメリット・デメリット等を確認し、購入する際の予算や希望条件、所有名義(個人、夫婦、複数の共同名義、法人名義など)の検討し、購入物件の方向性を決めていきます。

    Step2.資金調達

    ボストンで不動産購入を検討する場合、居住者、非居住者によって、ローンを組む際の手続きや条件が異なります。
    居住者(SSN保有者)の場合は、アメリカの銀行でローンを組んで、融資を受けることが可能です。住宅ローンを申込む際には、クレジットヒストリーと呼ばれる「個人の支払履歴」が必要となります。このクレジットヒストリーの情報を基に、クレジットスコアと呼ばれる「個人信用度」が数値化され、頭金や金利などのローン条件が設定されます。また住宅ローンを組む場合は、事前に銀行から発行される融資の事前承認書(Pre-Approval Letter)を入手しておくと、ご予算の目安ができ、物件を決めた際に作成するオファーのお手続きがスムーズになります。
    非居住者(日本在住)の場合、アメリカの銀行で通常の融資が難しく、投資用の融資で金利が高く設定されるため、日本側で資金のご準備をされる方が多く、下記のような方法があります。

    1. 現金(残高証明書:英語表記で発行してもらう必要があります)
    2. 日本にある資産に対し、日本の金融機関を使って、担保を設定し融資を受ける(融資予定通知書:発行後に英訳が必要となります)
    3. アメリカにある購入予定の物件に対し、もしくはその他の資産に対し、担保を設定し日本の金融機関より融資を受ける(現在、ハワイ、カリフォルニア州の融資が可能な銀行があり、今後他の州に関しても広がる可能性があります)
    4. アメリカの銀行が購入予定の物件に対し、担保を設定し融資を受ける(一部の限られた銀行が対応可能です)

    Step3.不動産会社(エージェント)の選定

    売主・買主は、それぞれ不動産会社(エージェント)に依頼し、少しでも良い条件で売却、購入しようとします。そのため、物件の購入にはその土地、建物、市場性を理解し、不動産取引の経験、知識、また交渉力のある不動産会社(エージェント)を選ぶ事が重要となります。
    また、購入時に不動産会社(エージェント)を依頼する場合でも、仲介手数料(ブローカー費用)は、売主が支払う仲介手数料を売主側と買主側の不動産会社(エージェント)で分ける為、特別なサービス内容を買主側の不動産会社(エージェント)と別途契約を結ばない限り、買主が仲介手数料(ブローカー費用)を負担することはありません。

    Step4. 物件の選定

    ボストンでは、売主から依頼された不動産会社(エージェント)が、売却物件情報を不動産情報システム(MLS)に登録するのが一般的です。これは、不動産会社(エージェント)の専用サイトとなっており買主側の不動産会社(エージェント)は顧客の要望(ご予算、エリア、間取り、その他ポイント等)に合った物件をこういった情報サイトから、選定して、顧客と一緒に内覧できる日程を調整します。
    非居住者の場合は、スカイプや動画などで内覧することも可能です。最近では、一般サイト(Zillow、Trulia等)を活用して、物件の検索、周辺の価格帯や雰囲気を確認し、直接問合せをする方も増えています。

    Step5. 申込み(オファー)・仮契約

    ご希望条件に合う物件が見つかったら、担当のエージェントを通して申込み(オファー)を出します。
    申込み(オファー)には、有効期限、希望購入価格、決済(クロージング)の日程、ローンの有無、その他希望条件などを記載して、500~1000ドルの小切手と一緒に、売主側の不動産会社(エージェント)に送付します。その際の追加書類として、住宅ローンを組む場合は融資の事前承認書(Pre Approval Letter)も一緒に提出します。
    海外からの購入の場合は、Step2に記載した書類(残高証明書、融資予定通知書等)と、ご契約に必要な初期費用を不動産会社の指定口座に海外送金します。物件によっては、複数の申込み(オファー)が入ることもあり、物件売主は売主側の不動産会社(エージェント)と一緒に内容を比較検討し、より良い条件のものを選択します。また、申込み(オファー)に対して売主から「カウンターオファー」と呼ばれる書式で、条件交渉してくる場合もあります。そして、最終的に買主、売主の双方が合意し署名した時点で、仮契約が成立します。

    Step6. 調査・確認・交渉

    仮契約成立後、買主は申込み(オファー)に記載した期限内に物件調査(Home Inspection)を行います。マサチューセッツ州にて資格を有する物件調査士(Home Inspector)という専門業者に物件調査の依頼をします。業者は物件の安全性、屋根(屋上)、屋根裏、雨漏り、水漏れ、電気系配線、家電設備、地盤、白アリなど調査し劣化の具合、修理、メンテナンスの必要性などを報告書にまとめます。さらに追加費用を支払い、さらなる調査(ラドン、鉛塗料の有無、カビの確認など)を行う事もあります。
    この調査内容がまとまった報告書を基に、物件の状態によっては、買主は物件を購入する際の条件(価格の減額、修理依頼など)を売主と交渉します。この交渉で、お互いに同意に至らない場合はキャンセルすることもあります。

    Step7. 契約締結・手付金(Deposit)の支払い

    物件調査が完了し、売主と買主の双方が契約内容に同意すると、次に弁護士を介した売買契約に移ります。
    通常、売主も買主もお互いの弁護士を通して契約の手続きを進めて行きます。
    買主側の弁護士は売買契約書に、不利な内容の記載がないか、権利確認(所有者、抵当等)、未払いの有無(税金、修理費、管理費等)、コンドミニアムの場合は、建物全体の運営・財務状況の確認を行います。
    双方の弁護士が確認した売買契約書(Purchase&Sales Agreement)に売主と買主が署名し、売主が手付金(Deposit:購入価格の10%)を受け取った時点で、売買契約が成立します。
    売買契約成立後の解約には、契約解除によって生じた損害として手付金(Deposit)を失う可能性があります。

    Step8. 資金調達(住宅ローン手配・海外送金準備など)

    住宅ローン(Mortgage)を組む場合、売買契約が成立する時期を想定しながら、申請手続きを進めます。
    銀行などの金融機関と直接ローン申請を行う方法と、住宅ローン専門業者(モーゲージブローカー)を通して、金利や期間、その他の諸条件を比較しながら、申請する方法があります。
    ローン申請後、銀行側は不動産鑑定士(Appraiser)を使って、物件の適正価格を鑑定し、銀行が最終的な判断のもと融資可能であれば、融資許可書(Approval Letter)が発行され、そして最終的なローンを約束する融資証明書(Commitment Letter)が発行されます。
    尚、ローンの申請から融資証明書(Commitment Letter)が下りるまで30~45日の期間を要するのが一般的です。

    Step9. 物件最終確認(Final Walk Through)・保険契約

    買主は決済(クロージング)される前日、または直前に物件最終確認(Final Walk Through)を行います。
    これは、物件状態の最終確認となり、依頼していた修理が完了しているか、契約時に無かった問題が発生していないかを確認することが目的となります。この時に、契約時と状況が異なっている場合は、引渡し前までに修理を行うなど、追加交渉が行われます。
    また、このタイミングで、保険の加入手続きを行うことをお勧めします。

    Step10. 決済(クロージング)

    不動産取引が完了することを決済(クロージング)と呼びます。
    一般的には売主・買主、双方の弁護士や不動産エージェント、モーゲージ会社の弁護士などが決済(クロージング)に立ち会います。
    購入金額残金や必要経費(固定資産税の日割り費用、所有者移転費用、登録手続き料、事務手続き、保険、弁護士費用)の支払い手続きを行います。最終支払残高は決済(クロージング)予定日の数日前に発行される清算確認書(HUD Statement)にて確認することができます。この支払手続きと同時に、売主から物件譲渡証書(Deed)と鍵を受け取り、決済(クロージング)手続き完了となります。

    ※非居住者で、決済(クロージング)に立ち会えない場合、事前に公証人の前で各種書類に署名し決済(クロージング)に間に合うように郵送し手続きを行うことが可能です。
    また、委任状(Power of Attorney)を作成し、一定事項の手続きや処理の権限を、弁護士など第三者に委任し決済(クロージング)手続きを行うことも可能です。
    委任状には公証(Notarize)手続きが必要となります。日本ではアメリカ大使館もしくは、公証人役場で対応できます。アメリカ国内では公証人(Notary Public)に依頼すれば、場所はどこでも手続きができます。

    海外から送金する際には、一週間ほど早めに清算確認書(HUD Statement)を発行してもらい、事前に指定口座に振込み手続きを行います。

  • ご売却手続き

    Step1. 不動産会社、税理士に相談(市場性、税務面等)

    物件の売却にはその土地、建物、市場性を理解し、不動産取引の経験、知識、また交渉力が重要となるため、信頼できる不動産会社(エージェント)を探す事から始めます。不動産会社(エージェント)を探す際には、不動産の市場性や、物件の査定を提示してもらい、安心して任せられるかを判断します。不動産会社(エージェント)を決めたら、物件査定書を基に販売戦略等を決め、具体的な売却金額、期間、仲介手数料等を明記した専任媒介契約書(Listing Agreement)を締結します。
    ※賃貸物件として貸し出している場合は、賃借人を退去させて売却を進めるか、賃貸したままで売却を進めるかを検討する必要があります。

    Step2. 事前準備・物件登録

    専任媒介契約締結後、不動産会社(エージェント)は、不動産情報サイト(MLS)に物件登録し、物件情報を公開します。このサイトで公開された情報(写真、間取り、面積、価格、設備等)を基に、買主が物件を選定する為、物件情報を公開する前に、物件の魅力を最大限引き出す準備を行います。事前準備例として、リフォーム、ペイント、ガーデニングや、ステージングと呼ばれる(レンタル家具)を設置するなどがあります。
    またこの段階で、買主に開示する物件情報(物件の設備、修繕履歴、過去のトラブル等)を事前にとりまとめておくと、売却手続きがスムーズに行えます。

    Step3. 物件売却活動

    売主側の不動産会社(エージェント)は、不動産情報システム(MLS)を活用しながら、売却活動を行なっていきます。これは、不動産会社(エージェント)専門のサイトで、エリアに登録している不動産会社(エージェント)同士で情報を共有する役割を持っており、この情報を基に、買主は顧客に対して情報を提供します。また、最近は一般サイト(Zillow、Trulia等)から直接物件を検索する人も増えている為、こういった一般サイトにも情報を公開したり、SNSを活用したリ、オープンハウスを行うといった一般向けに対する販売活動を行います。
    投資物件については、上記に加え、不動産会社のネットワーク(投資家・金融機関等)を活用して、売却活動を行います。

    Step4. オファー(申込み)

    購入希望者は、買主側の不動産会社(エージェント)を介して、諸条件の確認を行い、申込み(オファー)と一緒に$500-$1000の小切手を送付してきます。申込み(オファー)を売主側の不動産会社(エージェント)が受け取ると連絡があるので、一緒に、オファー内容(希望購入価格、諸条件等)を検討し、より良い条件のものを選択します。そして、売主側の不動産会社(エージェーント)を介して、承認、拒否、もしくは条件交渉のいずれかの回答を書面にて提示します。

    ※通常申込み(オファー)の中に解除条件(Contingency)が含まれる事が多いです。これは、解除条件付申込みということで、定められた期間内に調査や手続きを進め、対象の条件(物件調査、ローン、鉛ペイント、ラドン等)で、トラブルがあった場合、白紙解除が可能という内容となっています。その為、複数の申込み(オファー)がある場合、こういった点も含みながら、検討する必要があります。

    Step5. 調査・確認・交渉

    仮契約成立後、買主は申込み(オファー)に記載した期限内に物件調査(Home Inspection)を行います。マサチューセッツ州にて資格を有する物件調査士(Home Inspector)という専門業者に物件調査の依頼をします。業者は物件の安全性、屋根(屋上)、屋根裏、雨漏り、水漏れ、電気系配線、家電設備、地盤、白アリなど調査し劣化の具合、修理、メンテナンスの必要性などを報告書にまとめます。さらに追加費用を支払い、さらなる調査(ラドン、鉛塗料の有無、カビの確認など)を行う事もあります。
    この調査内容がまとまった報告書を基に、物件の状態によっては、買主は物件を購入する際の条件(価格の減額、修理依頼など)を売主と交渉します。この交渉で、お互いに同意に至らない場合はキャンセルすることもあります。

    Step6. 契約締結・手付金(Deposit)の支払い

    物件調査が完了し、売主と買主の双方が契約内容に同意すると、次に弁護士を介した売買契約に移ります。
    通常、売主も買主もお互いの弁護士を通して契約の手続きを進めて行きます。
    買主側の弁護士は売買契約書に、不利な内容の記載がないか、権利確認(所有者、抵当等)、未払いの有無(税金、修理費、管理費等)、コンドミニアムの場合は、建物全体の運営・財務状況の確認を行います。
    双方の弁護士が確認した売買契約書(Purchase&Sales Agreement)に売主と買主が署名し、売主が手付金(Deposit:購入価格の10%)を受け取った時点で、売買契約が成立します。
    売買契約成立後の解約には、手付金(Deposit:購入価格の10%)を返却し、契約解除によって生じた損害金を支払う可能性があります。

    Step7. 引渡し準備・最終確認(Final Walk Through)・保険解約手続き

    売主側に住宅ローンの返済が残っている場合、返済先の銀行などに物件売却予定のスケジュールなど伝え、手続きを行います。また、売却物件がコンドミニアムの場合、建物を管理している管理会社に6(d) Certificateを発行してもらうよう申請します。この書類はCondo FeeやSpecial Assessment(毎月の管理費や特別賦課金)などの未払いがないという証明書になります。
    買主は決済(クロージング)される前日、または直前に物件最終確認(Final Walk Through)を行います。
    この日までに、売主は売買契約書内で記載された修理作業等は事前に完了させておく必要があります。また、少しスケジュールの余裕を持って保険解約の通知を出しておくと手続きがスムーズになります。

    Step8. 決済(クロージング)

    不動産取引が完了することを決済(クロージング)と呼びます。
    一般的には売主・買主、双方の弁護士や不動産会社(エージェント)、住宅ローン専門業者(モーゲージブローカー)の弁護士などが決済(クロージング)に立ち会います。買主は購入金額残金や必要経費(固定資産税の日割り費用、所有者移転費用、登録手続き料、事務手続き、保険、弁護士費用)の支払い手続きを行います。
    最終支払残高は決済(クロージング)予定日の数日前に発行される清算確認書(HUD Statement)にて確認することができます。この支払手続きと同時に、売主から物件譲渡証書(Deed)と鍵を受け取り、決済(クロージング)手続き完了となります。

    このとき、身分証明書(パスポート等)が必要になります。その後、住宅ローンがある場合は、売却金から残金、諸経費を差し引かれた最終金額が売主の銀行口座に入金されて取引完了となります。

    ※非居住者で、決済(クロージング)に立ち会えない場合、事前に公証人の前で各種書類に署名し決済(クロージング)に間に合うように郵送し手続きを行うことが可能です。
    また、委任状(Power of Attorney)を作成し、一定事項の手続きや処理の権限を、弁護士など第三者に委任し決済(クロージング)手続きを行うことも可能です。
    委任状には公証(Notarize)手続きが必要となります。日本ではアメリカ大使館もしくは、公証人役場で対応できます。アメリカ国内では公証人(Notary Public)に依頼すれば、場所はどこでも手続きができます。

諸費用

  • 購入時にかかる諸費用

    内容英語表記目安価格(単位:$)追記
    弁護士費用Attorney Fees1,000~2,000購入金額によって価格は変動
    物件調査費用Inspection Fee500~1,000 調査内容によって価格は変動
    タイトル会社Title Company Fee500~1,000権利関係など不動産登記情報を調査・確認する会社
    購入金額によって価格は変動
    移転登記費用Transfer Deed100~500エリアによって異なる
    火災・賠償保険Homeowners Insurance500~2,000火災・賠償責任のリスクに対する備え
    ホームワランティ保険Home Owners Warranty500~800 ホームワランティ保険は家の日常的な故障をカバーする保険。
    例)ガレージのドア、ヒーター、トイレのタンク、食器洗浄機等
    下記はローンを組む場合かかる費用
    ローン費用Origination Charges ローン金額の0.5~1.0%抵当権設定等ローン手続きに関する費用
    (金融機関によって異なる)
    物件鑑定費用Appraisal Fee750~1000借入を行う銀行等が不動産の価値などを評価する費用
    クレジットリポートCredit Report Fee20~40個人の支払履歴・個人信用度(クレジットリポート)を確認する費用
    タイトル保険(金融機関)Lender Title Insuranceローン金額もしくは、
    購入金額の0.25%
    所有権等、登記情報に不備があった場合に対応するための保険
    タイトル保険会社による
    タイトル保険(買主)Buyer Title Insurance ローン金額もしくは、
    購入金額の0.375%
    所有権等、登記情報に不備があった場合に対応するための保険
    タイトル保険会社による
    < 左右にスワイプしてご覧ください >

    購入後にかかる費用

    内容英語表記追記
    家具Furniture賃貸する際にも必要な場合あり
    改装・修繕費用 Repair /Renovation必要に応じて
    引越し費用Moving Cost内容によって異なる
    固定資産税Property Taxes物件評価額の1.0~2.0%
    (エリアによって異なる)
    物件管理・組合費Common Charge コンドミニアム・タウンハウスの場合
    所得税Income Tax賃貸した際の利益に対する申告必要
    < 左右にスワイプしてご覧ください >
  • 売却時にかかる諸費用

    内容英語表記目安価格(単位:$)追記
    弁護士費用Attorney Fees1,000~2,000購入金額によって価格は変動
    仲介手数料Broker commissions500~1000調査内容によって価格は変動
    所有権調査Title examination300~600タイトル会社によって価格は変動
    印紙税(譲渡税)State excise tax stamps
    (Transfer Tax)
    $4,56/$1,000
    但しCape Cod地区は
    $6.12/$1,000
    購入金額によって価格は変動
    融資(早期)解約金Mortgage Payoff and
    Prepayment Penalty
    - 銀行や融資条件によって異なる
    < 左右にスワイプしてご覧ください >

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注意点

物件購入時

  • 物件購入にあたっては必要な費用などを支払う為に、可能で有れば、予めアメリカ国内の銀行口座を開設されることをお薦めいたします。通常口座開設手続きには渡米していただく必要がありますが、カリフォルニア州にある三菱東京UFJ銀行系列のUnion Bankであれば日本にいながら口座開設の手続きが可能となります。
  • 米国籍、永住権保持者、労働許可を得た外国人の場合社会保障番号となるソーシャルセキュリティー番号(SSN)を取得しますが、非居住者は取得できません。ただし、アメリカで確定申告(Tax Return)が必要となりますので、ソーシャルセキュリティー番号(SSN)の代わりに個人納税者番号(ITIN)を取得する必要があります。
    個人納税者番号(ITIN)はアメリカの税務申告を行う税理士がサポートしてくれますが、その際にアメリカ大使館で、パスポートコピーの認証(Certified Photocopy of Passport)が必要となりますので、物件購入の際にお手続きすることをお勧めします。

物件売却時

  • アメリカ非居住者の場合、Foreign Investment in Real Property Tax Act(FIRPTA)と呼ばれる税制が適用。売主は売却額に対して15%の源泉税が徴収されます。これは米国非居住者が米国不動産を売却した際に確定申告をせず税金を納めないということを避けるために定められているものです。確定申告にて算出された税金額と既に徴収されている15%の金額を比較し、徴収金額が足りない場合は追加で支払い、多く徴収されている場合は還付を受けることになります。
  • 投資物件に限り1031 Exchangeと呼ばれる税法があり、この税法に従うと売却で生じたキャピタルゲインに対するアメリカに収める税金を先送りにすることが可能です。

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よくあるご質問 / FAQ

Q しつもんしつもんしつもんしつもんしつもんしつもんしつもんしつもんしつもんしつもん
A かいとう 回答 かいとう 回答かいとう 回答かいとう 回答かいとう 回答かいとう 回答かいとう 回答かいとう 回答かいとう 回答かいとう 回答
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