アメリカの海外不動産投資

アメリカは、北アメリカ大陸48州とアラスカ州、ハワイ州の50州で構成される合衆国で、ハリウッド、ニューヨークブロードウェイ、ラスベガスといったエンターテイメント、Google, Apple, Facebook, AmazonといったIT関連、国際連合といった国際組織、またハーバード大学、スタンフォード大学、マサチューセッツ工科大学といった教育に至るまで、世界を牽引する国の一つとして知られています。 この世界を牽引する国に刺激を求めて渡米する人も多く、世界中から人が集まり、様々な人種が暮らす多民族国家となっています。
このように、アメリカの魅力は様々ありますが、海外不動産投資において、「不動産取引のプロセスが確立した公平な取引」・「人口が増加」・「不動産価格の安定的な上昇」という点から世界中の海外不動産投資家から注目されています。

ニューヨーク物件情報

マンハッタン

ニューヨークはアメリカ東海岸を代表する世界経済の中心地で、ファッション、観光、金融、グルメ、など全ての分野で世界の最先端を体感でき、常に多くの人々で活気が溢れています。
その中でも、山の手線の内側程の大きさのマンハッタン島は、通りごとに異なる特色を持ち、文化的にも不動産的にも世界中の人々を魅了してやまない大都市です。不動産に関しては、安心して取引ができる環境が整っており、2001年の同時多発テロ、2009年のリーマンショックなど、その時々の社会、経済情勢に影響を受けながらも、常に成長し続け、世界の投資家の期待を裏切らない底堅いマーケットになっています。

  • 海外不動産投資例 One United Nations Park

    エリア
    マンハッタン
    住所
    225 Cherry St, New York
    総戸数
    408ユニット
    価格
    1BED $1,410,000 (約15,500万円)~
    2BED $2,225,000 (約20,200万円)~
    ※為替レート $1=110.00 円で算出
    面積
    1BED 779 SF (約72㎡)~
    2BED 1,297 SF (約78㎡)~
    総階数
    43階
    完成予定日
    2019年
    物件施設
    コンシェルジュ、クラブラウンジ、フィットネスジム, メディアルーム、駐車場、駐輪場、スイミングプール、ドアマン、 キッズプレイルーム
    最寄り駅
    地下鉄4/5/6/7/S Grand Central駅
    想定月額賃料
    1BED $4,300~
    2BED $6,500~
    想定表面利回り
    1BED 3.8%~
    2BED 3.5%~
    特徴
    国際連合本部ビルの周辺で、運河沿いに完成予定の物件。マンハッタンの中でも、人気の高いエリアで、希少性の高い新築物件。

マンハッタン物件一覧を見る

クイーンズ

クィーンズは、マンハッタンと比較すると落ち着いた住宅街が広がるエリアです。このエリアは、空港からのアクセス又は学校区の良さを理由に、他のエリアから移り住む人が多いのが特徴です。
以前は、マンハッタンよりは賃料が低く、低価格物件を求めて移り住む方が多かったエリアでしたが、近年ではロングアイランド周辺で再開発といったプロジェクトにより、エリアによっては、綺麗になってきていて、築浅の高層物件でマンハッタンを眺めながら暮らすという生活スタイルを好む人達の間で、人気のエリアとなってきています。こういった状況により、賃料も上昇傾向にあり、投資先としても注目されるエリアの一つとなっています。

  • 海外不動産投資例 Skyline Tower

    エリア
    クィーンズ(Long Island)
    住所
    3 Court Square, Long Island City
    総戸数
    802ユニット
    価格
    Studio $691,600 (約7,600万円)~
    1BED $906,163 (約9,900万円)~
    2BED $1,212,532 (約13,300万円)~
    ※為替レート $1=110.00 円で算出
    面積
    Studio 437 SF (約41㎡)~
    1BED 672 SF (約62㎡)~
    2BED 1,297 SF (約120㎡)~
    総階数
    67階
    完成予定日
    2019年
    物件施設
    コンシェルジュ、クラブラウンジ、フィットネスジム, メディアルーム、駐車場、駐輪場、スイミングプール、ジャグジー、ドアマン、 キッズプレイルーム
    最寄り駅
    地下鉄Court Square-23 St Station
    想定月額賃料
    Studio $2,800~
    1BED $3,700~
    2BED $5,000~
    想定表面利回り
    Studio 4.8%~
    1BED 4.8%~
    2BED 4.8%~
    特徴
    マンハッタンから地下鉄で一駅のロケーションで、Long Island で数少ない高層開発物件。マンハッタンを一望できるお部屋が人気。

クイーンズ物件一覧を見る

ブルックリン

ブルックリンは、昔は工場・倉庫街だったエリアで、アーティストやクリエーターがマンハッタンから移り住み、工場や倉庫跡を改築したことによって、現在は、おしゃれなカフェや古着屋さんが集まる「流行の発信地」の一つになっています。
近年は、ファッションや芸術に興味がある若い世代に人気で、高層住宅の再開発プロジェクトも進んでいます。その中でも、DUMBO(ダンボ)と呼ばれ、マンハッタンブリッジの下に広がるウォーターフロントは、特に人気が高く、高級エリアとして、投資家に注目されるエリアの一つとなっています。

  • 海外不動産投資例 Front & York

    エリア
    ブルックリン
    住所
    85 Jay Street, Brooklyn, NY, 11201
    総戸数
    408ユニット
    価格
    1BED $1,025,000 (約11,300万円)~
    2BED $1,900,000 (約21,300万円)~
    ※為替レート $1=110.00 円で算出
    面積
    1BED 631SF (約59㎡)~
    2BED 1,232 SF (約114㎡)~
    総階数
    67階
    完成予定日
    2021年
    物件施設
    コンシェルジュ、クラブラウンジ、フィットネスジム, メディアルーム、駐車場、駐輪場、スイミングプール、ジャグジー、ドアマン、 キッズプレイルーム
    最寄り駅
    地下鉄York St
    想定賃貸家賃
    1BED $3,000~
    2BED $5,500~
    想定表面利回り
    1BED 3.5%~
    2BED 3.5%~
    特徴
    マンハッタンから地下鉄で一駅のロケーションで、マンハッタンブリッジとマンハッタンの街並みを眺めることができるエリアでの数少ない開発物件。

ブルックリン物件一覧を見る

ニューヨーク マーケット情報

ニューヨーク エリア概略マップ

マンハッタン

マンハッタン 売買中間価格
コンドミニアム

海外不動産投資 アメリカ ニューヨーク マンハッタン 売買中間価格 コンドミニアム
海外不動産投資 アメリカ ニューヨーク マンハッタン 売買中間価格 コンドミニアム

マンハッタン 売買中間価格
新築(開発)物件

海外不動産投資 アメリカ ニューヨーク マンハッタン 売買中間価格 新築(開発)物件
海外不動産投資 アメリカ ニューヨーク マンハッタン 売買中間価格 新築(開発)物件

マンハッタン 売買市場

マンハッタンは、山手線の内側程度の小さな面積の中に、高層住宅が立ち並び、通りごとに異なる特色を持っています。この世界経済の中心の一つでもあるこのエリアの不動産は、世界中の投資家に常に注目されています。

10年間の不動産価格の動きをみると、2011年~2016年までは上昇し、その後は、若干の上下はあるものの、ほぼ同水準を保った状態となっているのがわかります。
また、2020年3月にコロナウィルス対策としてロックダウンが行われ、ニューヨーク市から人が郊外に流出した影響を受け、取引件数は一時6~7割程度まで減少し、在庫増による値段交渉幅増加で、 SF単価の下落はあったものの、住宅ローン低金利、ワクチンの普及に伴って広がる安心感により売買が再び活性化し、価格が上昇傾向にあります。また、中間価格のグラフをみると、大きな影響は見られませんでした。

このように、「不動産価値が高い水準で安定している」というのが、マンハッタン不動産の魅力と考えられます。

新築物件のメリット・デメリット

新築物件メリットとして、建物や設備が最新で魅力的な物件となっており、購入後の修繕費、また新築供給が少ない為、資産価値が高く、物件によっては固定資産税の控除があります。一方でデメリットとして、全体的に高額となっており、SF単価の中間価格で比較すると、中古物件より2割ほど高く設定されています。
但し、近年は平均SF単価が緩やかに下落し、「中古物件との価格差が小さく」なっています。また、 3年ほど前に計画された新築物件で少し割安で購入可能な物件が出てきており、数年前と比べると検討しやすくなっています。

マンハッタン 賃貸

ニューヨーク市は、2020年時点で約850万人と、アメリカで最も人口が多い都市となっています。また、ニューヨーク市の都市計画によると、ニューヨーク市民の6~7割が賃貸物件に住んでいるという状況です。その為、賃貸価格が年々上昇しており、アメリカの中では、サンフランシスコに次いで、高い水準となっています。その中で、最も家賃の高いマンハッタンエリアの賃貸中間価格「3,000~3,500ドル」となっています。

3年間の賃貸市場の動きをみると、「年々安定的に上昇」していた賃貸中間価格は、2020年3月にコロナウィルス対策としてロックダウンが行われ、マンハッタンから郊外に人が流出した影響を受け、2020年4月~11月の間で16%程下落しました。ただ、この下落も一時的なもので、12月からマンハッタンに人が戻り始めた動きにあわせて、家賃も上昇し始めています。 こういった市場の底堅さ」がマンハッタンの賃貸市場の特徴と考えられます。

アメリカでは、通年を通して賃貸需要が最も高くなるのは6月~8月となり、この時期が家賃が最も高くなります。

マンハッタン 賃貸

海外不動産投資 アメリカ ニューヨーク マンハッタン 賃貸 推移
海外不動産投資 アメリカ ニューヨーク マンハッタン 賃貸 空室率
海外不動産投資 アメリカ ニューヨーク マンハッタン 賃貸 平均募集日数

クイーンズ

クイーンズ 売買中間価格

海外不動産投資 アメリカ ニューヨーク クイーンズ 売買中間価格

クイーンズ 売買中間価格
コンドミニアム

海外不動産投資 アメリカ ニューヨーク クイーンズ 売買中間価格 コンドミニアム
海外不動産投資 アメリカ ニューヨーク クイーンズ 売買中間価格 コンドミニアム 販売期間

クイーンズ 売買

マンハッタンの東側、ブルックリンの北側に位置するクイーンズエリア。
このエリアはニューヨーク市で最も面積が大きく、人口はブルックリンに次いで2番目に多いエリアです。「最も多くの移民が住んでいる地域」で、様々な人種の人達が暮らし、住宅地として人気のエリアです。

10年間の不動産の動きをみると、2014年から価格が急上昇しているのがわかります。特に、2020年3月にコロナウィルス対策としてロックダウンが行われましたが、このエリアの勢いは止まらず、さらに中間価格が上昇しています。 これは、マンハッタンに比べると家賃が安いため、自宅で過ごす時間が増えた為、広めの物件を探す人達が増えたことが一つの要因と考えられます。また、このエリアの中でも、ロングアイランドでは、マンハッタンに近く、地下鉄で通えるという利便性の良さと、少し広めの築浅の「マンハッタン島を眺めることができる高層物件」が若い世代を中心に人気となっています。

クイーンズ 賃貸

マンハッタンの東側、ブルックリンの北側に位置するクィーンズエリア。マンハッタンと比較すると、大型のスーパーが多く、アジア系のお店も充実しており、家族連れなどに人気のエリアです。

もともとはマンハッタンやブルックリンに比べ、家賃が割安だったのですが、 3年間の賃貸市場の動きをみると、家賃が上昇して「2018年5月に値上りした家賃は、高止まり」している状況でした。また、高層物件が立ち並び、開発物件もでてきたロングアイランドシティは、マンハッタンから地下鉄で一駅ということもあり、特に「マンハッタンが一望できる物件」は、人気が高くなっています。

2020年3月にコロナウィルス対策としてロックダウンが行われ、ニューヨーク全体の家賃が下がった影響もあり、急落しているのがわかります。ただ、この下落も一時的なもとなっており、マンハッタンに少し遅れながらも、2020年12月から、家賃が上昇し始めています。

アメリカでは、通年を通して賃貸需要が最も高くなるのは6月~8月となり、この時期が家賃が最も高くなります。

クイーンズ 北西部賃貸

海外不動産投資 アメリカ ニューヨーク クイーンズ 北西部賃貸 推移
海外不動産投資 アメリカ ニューヨーク クイーンズ 北西部賃貸 空室期間

ブルックリン

ブルックリン 売買中間価格

海外不動産投資 アメリカ ニューヨーク ブルックリン 売買中間価格 推移

ブルックリン 売買中間価格
コンドミニアム

海外不動産投資 アメリカ ニューヨーク ブルックリン コンドミニアム売買中間価格 推移
海外不動産投資 アメリカ ニューヨーク ブルックリン コンドミニアム販売期間

ブルックリン 売買

マンハッタンから南に位置し、ブルックリン橋を渡ったところにあるブルックリンエリア。アーティスト、デザイナー等が移り住み、お洒落なカフェやアンティークショップ、ブランドショップが集まる街として人気があります。

10年間の不動産の動きをみると、「2012年から価格が急上昇」しているのがわかります。その後、2017年から上昇が緩やかになっているものの、2020年3月にコロナの感染拡大を防ぐためロックダウンが行われましたが、ブルックリンはここでも中間価格が上昇しています。
これは「お洒落な街として若い世代を中心に人気」があがり、開発が進んだことが、要因と考えられます。その中でも、「DANBO(Down Under the Manhattan Bridge Overpass)」と呼ばれるブルックリン橋周辺のエリアは特に価値が上がり、マンハッタンと変わらない不動産価格になっています。
一方で、ブルックリンのコンドミニアムの価格をみると、2012年から続いてきた不動産価格の上昇は、マンハッタン同様に2017年より価格が落ち着いているのがわかります。このことから、コンドミニアムより戸建てやタウンハウスのような物件の価格がより上昇していると考えられます。

ブルックリン 賃貸

マンハッタンの南に位置し、ブルックリン橋を渡ったところにあるブルックリンエリア。お洒落なカフェやアンティークショップが多く、マンハッタンより割安で、お洒落な街に住めるという事で人気が上がったエリアです。その中でも、 「DANBO(Down Under the Manhattan Bridge Overpass)」 には、築浅の物件もでき、ブルックリン橋とマンハッタンを一望できる物件が人気となっています。

3年間の賃貸市場の動きをみると、緩やかに上昇を続け、中間価格も一時3,000ドルまで上がり、マンハッタンと同じくらいの家賃となりました。ところが、2020年3月にコロナウィルス対策としてロックダウンが行われましたが、ニューヨーク全体の家賃が下がった影響もあり、13%程下落しています。契約件数は、7月から回復しているものの、家賃に関しては、まだ回復が見えていませんが、ニューヨーク市全体的に回復し始めているので、この下落も一時的なものと想定されます。

アメリカでは、通年を通して賃貸需要が最も高くなるのは6月~8月となり、この時期が家賃が最も高くなります。

ブルックリン 賃貸

海外不動産投資 アメリカ ニューヨーク ブルックリン 賃貸価格推移
海外不動産投資 アメリカ ニューヨーク ブルックリン 募集期間

ニューヨーク不動産取引

  • ご購入手続き

    Step1.不動産会社、税理士に相談(購入目的、資金計画、市場性、税務面)

    ニューヨークでは、居住者、非居住者、また購入目的によって、税制や住宅ローンの条件が異なります。そのため、事前に使用用途(自己用・投資用)、資金計画(ご予算・ローン利用の有無)、市場性、税務上のメリット・デメリット等を確認し、購入する際の予算や希望条件、所有名義(個人、夫婦、複数の共同名義、法人名義など)の検討し、購入物件の方向性を決めていきます。

    Step2.資金調達

    ニューヨークで不動産購入を検討する場合、居住者、非居住者によって、ローンを組む際の手続きや条件が異なります。
    居住者(SSN保有者)の場合は、アメリカの銀行でローンを組んで、融資を受けることが可能です。住宅ローンを申込む際には、クレジットヒストリーと呼ばれる「個人の支払履歴」が必要となります。このクレジットヒストリーの情報を基に、クレジットスコアと呼ばれる「個人信用度」が数値化され、頭金や金利などのローン条件が設定されます。また住宅ローンを組む場合は、事前に銀行から発行される融資の事前承認書(Pre-Approval Letter)を入手しておくと、ご予算の目安ができ、物件を決めた際に作成するオファーのお手続きがスムーズになります。
    非居住者(日本在住)の場合、アメリカの銀行で通常の融資が難しく、投資用の融資で金利が高く設定されるため、日本側で資金のご準備をされる方が多く、下記のような方法があります。

    1. 現金(残高証明書:英語表記で発行してもらう必要があります)
    2. 日本にある資産に対し、日本の金融機関を使って、担保を設定し融資を受ける(融資予定通知書:発行後に英訳が必要となります)
    3. アメリカにある購入予定の物件に対し、もしくはその他の資産に対し、担保を設定し日本の金融機関より融資を受ける(現在、ハワイ、カリフォルニア州の融資が可能な銀行があり、今後他の州に関しても広がる可能性があります)
    4. アメリカの銀行が購入予定の物件に対し、担保を設定し融資を受ける(一部の限られた銀行が対応可能です)

    Step3.不動産会社(エージェント)の選定

    売主・買主は、それぞれ不動産会社(エージェント)に依頼し、少しでも良い条件で売却、購入しようとします。そのため、物件の購入にはその土地、建物、市場性を理解し、不動産取引の経験、知識、また交渉力のある不動産会社(エージェント)を選ぶ事が重要となります。
    また、購入時に不動産会社(エージェント)を依頼する場合でも、仲介手数料(ブローカー費用)は、売主が支払う仲介手数料を売主側と買主側の不動産会社(エージェント)で分ける為、特別なサービス内容を買主側の不動産会社(エージェント)と別途契約を結ばない限り、買主が仲介手数料(ブローカー費用)を負担することはありません。

    Step4. 物件の選定

    ニューヨークでは、売主から依頼された不動産会社(エージェント)が、売却物件情報を不動産情報システム(MLS)に登録するのが一般的です。これは、不動産会社(エージェント)の専用サイトとなっており買主側の不動産会社(エージェント)は顧客の要望(ご予算、エリア、間取り、その他ポイント等)に合った物件をこういった情報サイトから、選定して、顧客と一緒に内覧できる日程を調整します。
    非居住者の場合は、スカイプや動画などで内覧することも可能です。最近では、一般サイト(Street Easy, Zillow等)を活用して、物件の検索、周辺の価格帯や雰囲気を確認し、直接問合せをする方も増えています。

    Step5. 申込み(オファー)・仮契約

    ご希望条件に合う物件が見つかったら、担当のエージェントを通して申込み(オファー)を出します。
    申込み(オファー)には、有効期限、希望購入価格、決済(クロージングの日程、ローンの有無、その他希望条件などを記載して、500~1000ドルの小切手と一緒に、売主側の不動産会社(エージェント)に送付します。その際の追加書類として、住宅ローンを組む場合は融資の事前承認書(Pre Approval Letter)も一緒に提出します。
    海外からの購入の場合は、Step2に記載した書類(残高証明書、融資予定通知書等)と、ご契約に必要な初期費用を不動産会社の指定口座に海外送金します。物件によっては、複数の申込み(オファー)が入ることもあり、物件売主は売主側の不動産会社(エージェント)と一緒に内容を比較検討し、より良い条件のものを選択します。また、申込み(オファー)に対して売主から「カウンターオファー」と呼ばれる書式で、条件交渉してくる場合もあります。そして、最終的に買主、売主の双方が合意し署名した時点で、仮契約が成立します。

    Step6. 調査・確認・交渉

    仮契約成立後、買主は申込み(オファー)に記載した期限内に物件調査(Home Inspection)を行います。ニューヨーク州にて資格を有する物件調査士(Home Inspector)という専門業者に物件調査の依頼をします。業者は物件の安全性、屋根(屋上)、屋根裏、雨漏り、水漏れ、電気系配線、家電設備、地盤、白アリなど調査し劣化の具合、修理、メンテナンスの必要性などを報告書にまとめます。さらに追加費用を支払い、さらなる調査(ラドン、鉛塗料の有無、カビの確認など)を行う事もあります。
    この調査内容がまとまった報告書を基に、物件の状態によっては、買主は物件を購入する際の条件(価格の減額、修理依頼など)を売主と交渉します。この交渉で、お互いに同意に至らない場合はキャンセルすることもあります。

    Step7. 契約締結・手付金(Deposit)の支払い

    物件調査が完了し、売主と買主の双方が契約内容に同意すると、次に弁護士を介した売買契約に移ります。
    通常、売主も買主もお互いの弁護士を通して契約の手続きを進めて行きます。
    買主側の弁護士は売買契約書に、不利な内容の記載がないか、権利確認(所有者、抵当等)、未払いの有無(税金、修理費、管理費等)、コンドミニアムの場合は、建物全体の運営・財務状況の確認を行います。
    双方の弁護士が確認した売買契約書(Purchase&Sales Agreement)に売主と買主が署名し、売主が手付金(Deposit:購入価格の10%)を受け取った時点で、売買契約が成立します。
    売買契約成立後の解約には、契約解除によって生じた損害として手付金(Deposit)を失う可能性があります。

    Step8. 資金調達(住宅ローン手配・海外送金準備など)

    住宅ローン(Mortgage)を組む場合、売買契約が成立する時期を想定しながら、申請手続きを進めます。
    銀行などの金融機関と直接ローン申請を行う方法と、住宅ローン専門業者(モーゲージブローカー)を通して、金利や期間、その他の諸条件を比較しながら、申請する方法があります。
    ローン申請後、銀行側は不動産鑑定士(Appraiser)を使って、物件の適正価格を鑑定し、銀行が最終的な判断のもと融資可能であれば、融資許可書(Approval Letter)が発行され、そして最終的なローンを約束する融資証明書(Commitment Letter)が発行されます。
    尚、ローンの申請から融資証明書(Commitment Letter)が下りるまで30~45日の期間を要するのが一般的です。

    Step9. 物件最終確認(Final Walk Through)・保険契約

    集合住宅の場合、建物を管理する管理組合へ入居認可の為、売買契約書のコピー、買主の申し込み関係書類を提出し、入居認可を得ます。
    この手続きには、大体2週間から1ヶ月かかります。ほとんどの場合は認可されますが、書類不十分で差し戻される場合もよくありますので、間違いが無いように確認をしっかりと行う必要があります。また、買主は決済(クロージング)される前日、または直前に物件の物件最終確認(Final Walk Through)を行います。
    これは、物件状態の最終確認となり、依頼していた修理が完了しているか、契約時に無かった問題が発生していないかを確認することが目的となります。この時に、契約時と状況が異なっている場合は、引渡し前までに修理を行うなど、追加交渉が行われます。
    また、このタイミングで、保険の加入手続きを行うことをお勧めします。

    Step10. 決済(クロージング)

    不動産取引が完了することを決済(クロージング)と呼びます。
    一般的には売主・買主、双方の弁護士や不動産エージェント、モーゲージ会社の弁護士などが決済(クロージング)に立ち会います。
    購入金額残金や必要経費(固定資産税の日割り費用、所有者移転費用、登録手続き料、事務手続き、保険、弁護士費用)の支払い手続きを行います。最終支払残高は決済(クロージング) 予定日の数日前に発行される清算確認書(HUD Statement)にて確認することができます。この支払手続きと同時に、売主から物件譲渡証書(Deed)と鍵を受け取り、決済(クロージング)手続き完了となります。

    ※非居住者で、決済(クロージング)に立ち会えない場合、事前に公証人の前で各種書類に署名し決済(クロージング)に間に合うように郵送し手続きを行うことが可能です。
    また、委任状(Power of Attorney)を作成し、一定事項の手続きや処理の権限を、弁護士など第三者に委任し決済(クロージング)手続きを行うことも可能です。
    委任状には公証(Notarize)手続きが必要となります。日本ではアメリカ大使館もしくは、公証人役場で対応できます。アメリカ国内では公証人(Notary Public)に依頼すれば、場所はどこでも手続きができます。

    海外から送金する際には、一週間ほど早めに清算確認書(HUD Statement)を発行してもらい、事前に指定口座に振込み手続きを行います。

  • ご売却手続き

    Step1. 不動産会社、税理士に相談(市場性、税務面等)

    物件の売却にはその土地、建物、市場性を理解し、不動産取引の経験、知識、また交渉力が重要となるため、信頼できる不動産会社(エージェント)を探す事から始めます。不動産会社(エージェント)を探す際には、不動産の市場性や、物件の査定を提示してもらい、安心して任せられるかを判断します。不動産会社(エージェント)を決めたら、物件査定書を基に販売戦略等を決め、具体的な売却金額、期間、仲介手数料等を明記した媒介契約書(Listing Agreement)を締結します。
    ※賃貸物件として貸し出している場合は、賃借人を退去させて売却を進めるか、賃貸したままで売却を進めるかを検討する必要があります。

    Step2. 事前準備・物件登録

    媒介契約締結後、不動産会社(エージェント)は、不動産情報サイト(MLS)に物件登録し、物件情報を公開します。このサイトで公開された情報(写真、間取り、面積、価格、設備等)を基に、買主が物件を選定する為、物件情報を公開する前に、物件の魅力を最大限引き出す準備を行います。事前準備例として、リフォーム、ペイント、ガーデニングや、ステージングと呼ばれる(レンタル家具)を設置するなどがあります。
    またこの段階で、買主に開示する物件情報(物件の設備、修繕履歴、過去のトラブル等)を事前にとりまとめておくと、売却手続きがスムーズに行えます。

    Step3. 物件売却活動

    売主側の不動産会社(エージェント)は、不動産情報システム(MLS)を活用しながら、売却活動を行なっていきます。これは、不動産会社(エージェント)専門のサイトで、エリアに登録している不動産会社(エージェント)同士で情報を共有する役割を持っており、この情報を基に、買主は顧客に対して情報を提供します。また、最近は一般サイト(Street Easy, Zillow等)から直接物件を検索する人も増えている為、こういった一般サイトにも情報を公開したり、SNSを活用したり、オープンハウスを行うといった一般向けに対する販売活動を行います。
    投資物件については、上記に加え、不動産会社のネットワーク(投資家・金融機関等)を活用して、売却活動を行います。

    Step4. 申込み(オファー)

    購入希望者は、買主側の不動産会社(エージェント)を介して、諸条件の確認を行い、申込み(オファー)と一緒に$500-$1000の小切手を送付してきます。申込み(オファー)を売主側の不動産会社(エージェント)が受け取ると連絡があるので、一緒に、オファー内容(希望購入価格、諸条件等)を検討し、より良い条件のものを選択します。そして、売主側の不動産会社(エージェーント)を介して、承認、拒否、もしくは条件交渉のいずれかの回答を書面にて提示します。

    ※通常申込み(オファー)の中に解除条件(Contingency)が含まれる事が多いです。これは、解除条件付申込みということで、定められた期間内に調査や手続きを進め、対象の条件(物件調査、ローン、鉛ペイント、ラドン等)で、トラブルがあった場合、白紙解除が可能という内容となっています。その為、複数の申込み(オファー)がある場合、こういった点も含みながら、検討する必要があります。

    Step5. 調査・確認・交渉

    仮契約成立後、買主は申込み(オファー)に記載した期限内に物件調査(Home Inspection)を行います。ニューヨーク州にて資格を有する物件調査士(Home Inspector)という専門業者に物件調査の依頼をします。業者は物件の安全性、屋根(屋上)、屋根裏、雨漏り、水漏れ、電気系配線、家電設備、地盤、白アリなど調査し劣化の具合、修理、メンテナンスの必要性などを報告書にまとめます。さらに追加費用を支払い、さらなる調査(ラドン、鉛塗料の有無、カビの確認など)を行う事もあります。
    この調査内容がまとまった報告書を基に、物件の状態によっては、買主は物件を購入する際の条件(価格の減額、修理依頼など)を売主と交渉します。この交渉で、お互いに同意に至らない場合はキャンセルすることもあります。

    Step6. 契約締結・手付金(Deposit)の支払い

    物件調査が完了し、売主と買主の双方が契約内容に同意すると、次に弁護士を介した売買契約に移ります。
    通常、売主も買主もお互いの弁護士を通して契約の手続きを進めて行きます。
    買主側の弁護士は売買契約書に、不利な内容の記載がないか、権利確認(所有者、抵当等)、未払いの有無(税金、修理費、管理費等)、コンドミニアムの場合は、建物全体の運営・財務状況の確認を行います。
    双方の弁護士が確認した売買契約書(Purchase&Sales Agreement)に売主と買主が署名し、売主が手付金(Deposit:購入価格の10%)を受け取った時点で、売買契約が成立します。
    売買契約成立後の解約には、手付金(Deposit:購入価格の10%)を返却し、契約解除によって生じた損害金を支払う可能性があります。

    Step7.引渡し準備・最終確認(Final Walk Through)・保険解約手続き

    売主側に住宅ローンの返済が残っている場合、返済先の銀行などに物件売却予定のスケジュールなど伝え、手続きを行います。また、売却物件がコンドミニアムの場合、買主の入居認可の為、管理組合へ売買契約書のコピー、買主の申し込み関係書類を建物の管理組合に提出し、入居認可を得ます。
    この手続きには、大体2週間から1ヶ月かかります。ほとんどの場合は認可されますが、書類不十分で差し戻される場合もよくありますので、間違いが無いように確認をしっかりと行う必要があります。また、買主は決済(クロージング)される前日、または直前に物件最終確認(Final Walk Through)を行います。
    この日までに、売主は売買契約書内で記載された修理作業等は事前に完了させておく必要があります。また、少しスケジュールの余裕を持って保険解約の通知を出しておくと手続きがスムーズになります。

    Step8.決済(クロージング)

    不動産取引が完了することを決済(クロージング)と呼びます。
    一般的には売主・買主、双方の弁護士や不動産エージェント、モーゲージ会社の弁護士などが決済(クロージング)に立ち会います。買主は購入金額残金や必要経費(固定資産税の日割り費用、所有者移転費用、登録手続き料、事務手続き、保険、弁護士費用)の支払い手続きを行います。
    最終支払残高は決済(クロージング) 予定日の数日前に発行される清算確認書(HUD Statement)にて確認することができます。この支払手続きと同時に、売主から物件譲渡証書(Deed)と鍵を受け取り、決済(クロージング)手続き完了となります。

    このとき、身分証明書(パスポート等)が必要になります。その後、住宅ローンがある場合は、売却金から残金、諸経費を差し引かれた最終金額が売主の銀行口座に入金されて取引完了となります。

    ※非居住者で、決済(クロージング)に立ち会えない場合、事前に公証人の前で各種書類に署名し決済(クロージング)に間に合うように郵送し手続きを行うことが可能です。
    また、委任状(Power of Attorney)を作成し、一定事項の手続きや処理の権限を、弁護士など第三者に委任し決済(クロージング)手続きを行うことも可能です。
    委任状には公証(Notarize)手続きが必要となります。日本ではアメリカ大使館もしくは、公証人役場で対応できます。アメリカ国内では公証人(Notary Public)に依頼すれば、場所はどこでも手続きができます。

諸費用

  • 購入時にかかる諸費用

    内容英語表記目安価格(単位:$)追記
    弁護士費用Attorney Fees2,000~4,000購入金額によって価格は変動
    物件調査費用Inspection Fee500~1,000 調査内容によって価格は変動
    タイトル会社Title Company Fee500~1,000権利関係など不動産登記情報を調査・確認する会社
    購入金額によって価格は変動
    移転登記費用Transfer Deed100~500エリアによって異なる
    移転登記税Transfer Tax市に50万ドル未満の場合は1%
    50万ドル以上の場合は1.425%
    州に物件価格の0.4%
    中古物件に関しては、売主負担、新築物件に関しては、買主負担
    マンション税Mansion Tax物件価格の1~3.9%$1,000,000以上の物件購入の場合のみ(購入金額によって価格は変動)
    管理組合許可申請費用Coop or Condo Application Fee500コンドミニアムやコープを購入する際に、管理組合からの許可が必要
    火災・賠償保険Homeowners Insurance500~2,000火災・賠償責任のリスクに対する備え
    ホームワランティ保険Home Owners Warranty500~800 ホームワランティ保険は家の日常的な故障をカバーする保険
    例)ガレージのドア、ヒーター、トイレのタンク、食器洗浄機等
    下記はローンを組む場合かかる費用
    ローン費用Origination Charges 2,000~3,000抵当権設定等ローン手続きに関する費用
    (金融機関によって異なる)
    物件鑑定費用Appraisal Fee750~1000借入を行う銀行等が不動産の価値などを評価する費用
    クレジットリポートCredit Report Fee20~40個人の支払履歴・個人信用度(クレジットリポート)を確認する費用
    タイトル保険(金融機関)Lender Title Insuranceローン金額もしくは、
    購入金額の0.25%
    所有権等、登記情報に不備があった場合に対応するための保険
    タイトル保険会社による
    タイトル保険(買主)Buyer Title Insurance ローン金額もしくは、
    購入金額の0.375%
    所有権等、登記情報に不備があった場合に対応するための保険
    タイトル保険会社による
    ローン登録税Mortgage RecordingTax50万ドル以下の物件は1.8%
    50万ドル以上の物件は1.925%
    コンドミニアム・戸建(1-3世帯)以外を購入する場合には、2.8%
    < 左右にスワイプしてご覧ください >

    購入後にかかる費用

    内容英語表記追記
    家具Furniture賃貸する際にも必要な場合あり
    改装・修繕費用 Repair /Renovation必要に応じて
    引越し費用Moving Cost内容によって異なる
    固定資産税Property Taxes物件評価額の1.0~2.0% (エリアによって異なる)
    物件管理・組合費Common Charge コンドミニアム・タウンハウスの場合
    所得税Income Tax賃貸した際の利益に対する申告必要
    < 左右にスワイプしてご覧ください >
  • 売却時にかかる諸費用

    内容英語表記目安価格(単位:$)追記
    弁護士費用Attorney Fees2,000~4,000購入金額によって価格は変動
    仲介手数料Broker commissions購入金額の5~6%調査内容によって価格は変動
    所有権調査Title examination500~1,000調査会社によって価格は変動
    譲渡税NY Transfer Tax市に50万ドル未満の場合は1%
    50万ドル以上の場合は1.425%
    州に物件価格の0.4%
    中古物件に関しては、売主負担新築物件に関しては、買主負担
    融資(早期)解約金Mortgage Payoff and Prepayment Penalty - 銀行や融資条件によって異なる
    < 左右にスワイプしてご覧ください >

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注意点

物件購入時

  • 米国籍、永住権保持者、労働許可を得た外国人の場合社会保障番号となるソーシャルセキュリティー番号(SSN)を取得しますが、非居住者は取得できません。ただし、アメリカで確定申告(Tax Return)が必要となりますので、ソーシャルセキュリティー番号(SSN)の代わりに個人納税者番号(ITIN)を取得する必要があります。
    個人納税者番号(ITIN)はアメリカの税務申告を行う税理士がサポートしてくれますが、その際にアメリカ大使館で、パスポートコピーの認証(Certified Photocopy of Passport)が必要となりますので、物件購入の際にお手続きすることをお勧めします。
  • ニューヨークでは新築物件の中に、「421a Tax Abatement」と称される固定資産税が一定期間(10年~20年程)免除・減額されるコンドミニアムがあります。
  • 買主は決済(クロージング)直前に物件の最終点検を行う事をお勧めします。決済(クロージング)が終わって実際に入居してから修理が必要なことが発覚しても、通常は売主に責任はなく、買主の自己責任という扱いになります。不動産に虚偽の表示があった場合は例外ですが、契約完了した後から売主の責任を追及することは困難です。
  • 管理組合への入居認可の為、売買契約書のコピー、買主の申し込み関係書類をビルの管理組合に提出し、入居認可を得ます。ほとんどの場合は認可されますが、非常にまれに、購入価格が市場価格よりはるかに低い場合に管理組合側が” Right Of First Refusal ”の権利を行使し、許可をおろさない場合があります。管理組合が同じ条件で物件を買い上げる権利を認めたもので、この権利を行使する事があります。

物件売却時

  • アメリカ非居住者の場合、Foreign Investment in Real Property Tax Act(FIRPTA)と呼ばれる税制が適用。売主は売却額に対して15%の源泉税が徴収されます。これは米国非居住者が米国不動産を売却した際に確定申告をせず税金を納めないということを避けるために定められているものです。確定申告にて算出された税金額と既に徴収されている15%の金額を比較し、徴収金額が足りない場合は追加で支払い、多く徴収されている場合は還付を受けることになります。
  • 投資物件に限り買換え資産の特例(1031 Exchange)と呼ばれる税法があり、この方法を活用すると、売却で生じた譲渡所得税(キャピタルゲイン タックス)に対するアメリカに収める税金を先送りにすることが可能です。

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よくあるご質問 / FAQ

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