アメリカの海外不動産投資

Step1.不動産会社、税理士に相談（購入目的、資金計画、市場性、税務面）

ニューヨークでは、居住者、非居住者、また購入目的によって、税制や住宅ローンの条件が異なります。そのため、事前に使用用途（自己用･投資用）、資金計画（ご予算･ローン利用の有無）、市場性、税務上のメリット･デメリット等を確認し、購入する際の予算や希望条件、所有名義（個人、夫婦、複数の共同名義、法人名義など）の検討し、購入物件の方向性を決めていきます。

Step2.資金調達

ニューヨークで不動産購入を検討する場合、居住者、非居住者によって、ローンを組む際の手続きや条件が異なります。
居住者（SSN保有者）の場合は、アメリカの銀行でローンを組んで、融資を受けることが可能です。住宅ローンを申込む際には、クレジットヒストリーと呼ばれる「個人の支払履歴」が必要となります。このクレジットヒストリーの情報を基に、クレジットスコアと呼ばれる「個人信用度」が数値化され、頭金や金利などのローン条件が設定されます。また住宅ローンを組む場合は、事前に銀行から発行される融資の事前承認書（Pre-Approval Letter）を入手しておくと、ご予算の目安ができ、物件を決めた際に作成するオファーのお手続きがスムーズになります。
非居住者（日本在住）の場合、アメリカの銀行で通常の融資が難しく、投資用の融資で金利が高く設定されるため、日本側で資金のご準備をされる方が多く、下記のような方法があります。

1. 現金（残高証明書：英語表記で発行してもらう必要があります）
2. 日本にある資産に対し、日本の金融機関を使って、担保を設定し融資を受ける（融資予定通知書：発行後に英訳が必要となります）
3. アメリカにある購入予定の物件に対し、もしくはその他の資産に対し、担保を設定し日本の金融機関より融資を受ける（現在、ハワイ、カリフォルニア州の融資が可能な銀行があり、今後他の州に関しても広がる可能性があります）
4. アメリカの銀行が購入予定の物件に対し、担保を設定し融資を受ける（一部の限られた銀行が対応可能です）

Step3.不動産会社（エージェント）の選定

売主･買主は、それぞれ不動産会社（エージェント）に依頼し、少しでも良い条件で売却、購入しようとします。そのため、物件の購入にはその土地、建物、市場性を理解し、不動産取引の経験、知識、また交渉力のある不動産会社（エージェント）を選ぶ事が重要となります。
また、購入時に不動産会社（エージェント）を依頼する場合でも、仲介手数料（ブローカー費用）は、売主が支払う仲介手数料を売主側と買主側の不動産会社（エージェント）で分ける為、特別なサービス内容を買主側の不動産会社（エージェント）と別途契約を結ばない限り、買主が仲介手数料（ブローカー費用）を負担することはありません。

Step4. 物件の選定

ニューヨークでは、売主から依頼された不動産会社（エージェント）が、売却物件情報を不動産情報システム（MLS）に登録するのが一般的です。これは、不動産会社（エージェント）の専用サイトとなっており買主側の不動産会社（エージェント）は顧客の要望（ご予算、エリア、間取り、その他ポイント等）に合った物件をこういった情報サイトから、選定して、顧客と一緒に内覧できる日程を調整します。
非居住者の場合は、スカイプや動画などで内覧することも可能です。最近では、一般サイト（Street Easy, Zillow等）を活用して、物件の検索、周辺の価格帯や雰囲気を確認し、直接問合せをする方も増えています。

Step5. 申込み（オファー）･仮契約

ご希望条件に合う物件が見つかったら、担当のエージェントを通して申込み（オファー）を出します。
申込み（オファー）には、有効期限、希望購入価格、決済（クロージングの日程、ローンの有無、その他希望条件などを記載して、500～1000ドルの小切手と一緒に、売主側の不動産会社（エージェント）に送付します。その際の追加書類として、住宅ローンを組む場合は融資の事前承認書（Pre Approval Letter）も一緒に提出します。
海外からの購入の場合は、Step2に記載した書類（残高証明書、融資予定通知書等）と、ご契約に必要な初期費用を不動産会社の指定口座に海外送金します。物件によっては、複数の申込み（オファー）が入ることもあり、物件売主は売主側の不動産会社（エージェント）と一緒に内容を比較検討し、より良い条件のものを選択します。また、申込み（オファー）に対して売主から「カウンターオファー」と呼ばれる書式で、条件交渉してくる場合もあります。そして、最終的に買主、売主の双方が合意し署名した時点で、仮契約が成立します。

Step6. 調査･確認･交渉

仮契約成立後、買主は申込み（オファー）に記載した期限内に物件調査（Home Inspection）を行います。ニューヨーク州にて資格を有する物件調査士（Home Inspector）という専門業者に物件調査の依頼をします。業者は物件の安全性、屋根（屋上）、屋根裏、雨漏り、水漏れ、電気系配線、家電設備、地盤、白アリなど調査し劣化の具合、修理、メンテナンスの必要性などを報告書にまとめます。さらに追加費用を支払い、さらなる調査（ラドン、鉛塗料の有無、カビの確認など）を行う事もあります。
この調査内容がまとまった報告書を基に、物件の状態によっては、買主は物件を購入する際の条件（価格の減額、修理依頼など）を売主と交渉します。この交渉で、お互いに同意に至らない場合はキャンセルすることもあります。

Step7. 契約締結･手付金(Deposit)の支払い

物件調査が完了し、売主と買主の双方が契約内容に同意すると、次に弁護士を介した売買契約に移ります。
通常、売主も買主もお互いの弁護士を通して契約の手続きを進めて行きます。
買主側の弁護士は売買契約書に、不利な内容の記載がないか、権利確認（所有者、抵当等）、未払いの有無（税金、修理費、管理費等）、コンドミニアムの場合は、建物全体の運営･財務状況の確認を行います。
双方の弁護士が確認した売買契約書（Purchase＆Sales Agreement）に売主と買主が署名し、売主が手付金（Deposit：購入価格の10％）を受け取った時点で、売買契約が成立します。
売買契約成立後の解約には、契約解除によって生じた損害として手付金（Deposit）を失う可能性があります。

Step8. 資金調達（住宅ローン手配･海外送金準備など）

住宅ローン（Mortgage）を組む場合、売買契約が成立する時期を想定しながら、申請手続きを進めます。
銀行などの金融機関と直接ローン申請を行う方法と、住宅ローン専門業者（モーゲージブローカー）を通して、金利や期間、その他の諸条件を比較しながら、申請する方法があります。
ローン申請後、銀行側は不動産鑑定士（Appraiser）を使って、物件の適正価格を鑑定し､銀行が最終的な判断のもと融資可能であれば､融資許可書(Approval Letter)が発行され､そして最終的なローンを約束する融資証明書(Commitment Letter)が発行されます。
尚、ローンの申請から融資証明書(Commitment Letter)が下りるまで30～45日の期間を要するのが一般的です。

Step9. 物件最終確認（Final Walk Through）･保険契約

集合住宅の場合､建物を管理する管理組合へ入居認可の為、売買契約書のコピー、買主の申し込み関係書類を提出し、入居認可を得ます。
この手続きには､大体2週間から1ヶ月かかります｡ほとんどの場合は認可されますが、書類不十分で差し戻される場合もよくありますので、間違いが無いように確認をしっかりと行う必要があります。また、買主は決済（クロージング)される前日、または直前に物件の物件最終確認(Final Walk Through)を行います。
これは、物件状態の最終確認となり､依頼していた修理が完了しているか､契約時に無かった問題が発生していないかを確認することが目的となります。この時に、契約時と状況が異なっている場合は、引渡し前までに修理を行うなど、追加交渉が行われます。
また､このタイミングで、保険の加入手続きを行うことをお勧めします。

Step10. 決済（クロージング）

不動産取引が完了することを決済（クロージング）と呼びます。
一般的には売主･買主、双方の弁護士や不動産エージェント、モーゲージ会社の弁護士などが決済（クロージング）に立ち会います。
購入金額残金や必要経費（固定資産税の日割り費用、所有者移転費用、登録手続き料、事務手続き、保険、弁護士費用）の支払い手続きを行います。最終支払残高は決済（クロージング） 予定日の数日前に発行される清算確認書(HUD Statement)にて確認することができます。この支払手続きと同時に、売主から物件譲渡証書（Deed）と鍵を受け取り、決済（クロージング）手続き完了となります。

※非居住者で､決済（クロージング）に立ち会えない場合、事前に公証人の前で各種書類に署名し決済（クロージング）に間に合うように郵送し手続きを行うことが可能です。
また、委任状(Power of Attorney)を作成し、一定事項の手続きや処理の権限を、弁護士など第三者に委任し決済（クロージング）手続きを行うことも可能です。
委任状には公証(Notarize)手続きが必要となります。日本ではアメリカ大使館もしくは、公証人役場で対応できます。アメリカ国内では公証人(Notary Public)に依頼すれば､場所はどこでも手続きができます｡

海外から送金する際には、一週間ほど早めに清算確認書(HUD Statement)を発行してもらい、事前に指定口座に振込み手続きを行います｡