シンガポールの
海外不動産投資
シンガポールは、教育、娯楽、金融、ヘルスケア、人的資本、イノベーション、物流、製造・技術、観光、貿易・輸送といった広範囲にわたる分野において世界的に注目されており、世界的な金融センターとしても有名です。
また、ASEAN諸国の中心ということもあり、「東南アジア事業のハブ」としての役割をもち、東京23区より少し大きいシンガポールには、ビジネスや観光等、常に多くの人々が訪れる活気溢れる都市となっています。
このように、シンガポールの魅力は様々ありますが、海外不動産投資の分野では、「治安の良さ」「インフラ環境の整備」「カントリーリスクの低さ」という点から、世界中の投資家から注目されています。
シンガポール物件情報
シンガポール
シンガポールは、19世紀、20世紀にインドや中国、そしてマレー半島全域からの移民がより良い生活を求めてシンガポールに流入し、都市国家の基盤となりました。そのため、様々な民族がそれぞれ母国語とも呼べる独自の言語を持ちながらも、ともに生活し、働き、そして遊ぶ中で、「シングリッシュ」と呼ばれる現地語が産み出される等、他民族国家として進化をとげ、さまざまな情熱がいきいきと輝く都市へと発展しています。
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海外不動産投資例 Cape Royale
- エリア
- Sentosa
- 総部屋数
- 302ユニット
- 価格(再販物件)
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3BED SGD3,520,000 (約40,480万円)～
4BED SGD5,325,000 (約61,238万円)～
※為替レート 1SGD=115円で算出 - 面積
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3BED 1679 SF (約156㎡)～
4BED 2508 SF (約233㎡)～ - 総階数
- 18階
- 完成日
- 2013年
- 物件施設
- スイミングプール、フィットネスジム、
ヨガデッキ、多目的ルーム、ジャグジー、バーベキューエリア等 - 最寄り駅
- 地下鉄 Harbour Front 駅
- 周辺施設
- Cove Village（ショッピングセンター）徒歩10分、Cold Storage（スーパーマーケット）徒歩10分、Quayside Isle（レストランが立ち並ぶ複合施設）車3分、Eaton International School Sentosa （プリスクール・初等教育）車5分。
- 開発会社
- Pinnacle (Sentosa) Pte Ltd
- 想定月額賃料
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3BED SGD8,000～12,000
（約920,000〜1,380,000円）
4BED SGD13,000～20,000
（約14,950,000〜2,300,000円） - 想定表面利回り
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3BED 2.7％～4.1％
4BED 2.9％～4.5％ - 特徴
- 高級住宅地セントーサコーブのランドマークとして開発され、海に面した最高のロケーション。Cape Royaleの総敷地面積は約 231,676.8 ft2（≒21,500㎡）にも及び、敷地内設備はプールやバーベキューエリア、ジャグジー、ジム等と充実しています。周辺にはレストランやショッピングセンター、インターナショナルスクールと様々な施設が充実しており、利便性が良いため人気となっています。
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海外不動産投資例 Park Nova
- エリア
- オーチャード（18 Tomlinson Road）
- 総部屋数
- 54ユニット
- 価格
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2BED SGD5,800,000
(約66,700万円)～
3BED SGD13,988,000
(約160,862万円)～
※為替レート 1SGD=115円で算出 - 面積
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2BED 1432 SF (約133㎡)～
3BED 2906 SF (約269㎡)～ - 総階数
- 23階
- 完成日
- 2023年
- 物件施設
- 屋外ラウンジ、プール、プールサイドラウンジ、ジャグジー、14階:スカイガーデン、スカイラウンジ、ジム
- 最寄り駅
- 地下鉄 Orchard Boulevard 駅（徒歩3分）、地下鉄Orchard 駅（徒歩8分）
- 周辺施設
- ショッピングモール、レジャー施設が集まる Ion Orchard、Wisma Atria、Ngee Ann City、Paragonへ徒歩圏内。インターナショナルスクール。
- 開発会社
- Shun Tak Cuscaden Residential Pte Ltd
- 想定月額賃料
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2BED SGD8,000～9,000
（約920,000～1,035,000円)
3BED SGD10,000～13,000
（約1,150,000～14,950,000円) - 想定表面利回り
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2BED 1.7％～1.9％
3BED 0.9％～1.1％ - 特徴
- シンガポールの中心地10区に開発中の54ユニットの高級物件。全体的なマスタープランは､緑地を多くデザインされており、広々と設計された室内空間では、都心にありながら落ち着きを感じることができます。徒歩圏内に複数のショッピングモールがあり、敷地内設備として、プールやスパ、スカイガーデンなどが備えられ、シンガポール中心地での優雅な生活を楽しめる物件となっています。
シンガポールマーケット情報
シンガポールについて
参照：URA（Urban Redevelopment Authority）
シンガポールは、東京23区と同じ位の面積に、人口約570万人が暮らす都市です。 東京23区の人口は約950万人なので、人口密度が高くないように思いますが、上図（マスタープラン2019）でわかるように、緑地エリアや住宅として開発されているエリアが限られている為、人口密度が高く、中心部周辺には、高層のマンションが建ち並んでいます。
シンガポール エリアマップ
エリア① CCR（Core Central Region）
CCRはシンガポールの中心地で、このエリアには、ダウンタウン・コアと呼ばれる経済・文化の中心的なエリアとユニバーサルスタジオがあるセントーサと、３つのディストリクト（9、10、11）が含まれます。
この地域には、シンガポールの中心的な首都機能が集まり、その大部分は大規模な商業ビルがそびえるCBD（中心業務地区）で構成されています。
また、高級なショッピングエリアにもなっており、高級レストラン、ショッピングモール、ホテルなどが点在しており、住宅・商業物件共にシンガポールで最も高いエリアとなっています。
エリア② RCR（Rest of Central Region）
RCRエリアは、中心地（セントラルエリア）にありながら、CCR以外のエリアとなります。ここには、中間価格帯の高品質コンドミニアムやバンガローといった物件が中心となり、日本人幼稚園、日本人小学校クレメンティ校、日本人中学校、早稲田渋谷シンガポール高校へのアクセス性に優れることから、子供のいる家族世帯に人気のクイーンズタウンも含まれます｡
また、このエリアの住宅物件は少し小さめの間取となっているものが多く、物件によってはOCRエリアのものとほぼ同等の価格の物件もあります。
このように、この地域はシンガポールのCBD（中心業務地区）に比較的近いことから、MRT（地下鉄）路線の発達にともない、CCRエリアと比べると価格も下がる為、人気が上がってきております。
エリア③ OCR（Outside Central Region）
OCRエリアは、CCRまたはRCRに該当しないすべてのエリアが含まれます。ディストリクト16～19、21～28で構成されています。
この地域には、公団住宅HDBが多いのが特徴です。また、このエリアの住宅物件は、CCRやRCRと比較すると、低価格となっています。
その為、中心地の外にありますが、近年は、バスやMRT（地下鉄）路線といった公共交通機関網が発展している事や、シンガポール政府が推進する分散化計画に基づき、銀行やテクノロジー企業等が、この地域にオフィスを構える例が増加しており、この地域に住居を構える人も増えています。
シンガポール 不動産市場
コンドミニアムの売買取引価格は、2011年に上昇から緩やかな下落へと転じました。
これはシンガポール政府が発令した投資規制（不動産価格の上昇を抑えるため、特に海外投資家に向けた規制）の影響と考えられます。
その後2017年より需給バランスが逆転し、需要が増えた為、不動産価格は再び緩やかに上昇を始め、その後さらに加速しました。
需要が増えた理由として、①2020年の低金利の状況により国内需要が高まったこと②新型コロナウイルスのパンデミック（大流行）で打撃を受けた経済や香港の政治的混乱を逃れて資金が流れ込んだことなどがあげられます。
そして、2021年12月に改正された印紙税の増加（特に海外居住者への増税）と、2022年より金利上昇の影響を受けて不動産需要が下がり、上昇を続けていた価格は落ち着きを取り戻しています。
このことから、2024年は海外からの投資規制の影響により、国内での購入者が中心の市場になることが予想されます。
コンドミニアムの家賃は、2010年～2011年外国人居住者数の増加により上昇していましたが、2013年を機にシンガポール政府が矢継ぎ早に打ち出してきた外国人流入抑制策が大きく影響し、家賃の上昇に歯止めがかかり、同水準で推移へと移行しました。そして、2020年3月より始まったコロナパンデミックの影響により、需給バランスが逆転し、需要が急増したことで家賃が急上昇しました。
（需要が増えた要因として、たとえば①住宅建設の遅延による供給量の減少②物件完成待ちの人々が賃貸居住を継続③海外勤務の所有者が自己利用する事で賃貸物件が減少などがあげられます。）
その後、2023年より需要が落ち着いてきたことにより、家賃は緩やかな下落となっています。
シンガポール不動産取引の流れ
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ご購入手続き
Step1. 不動産会社、税理士に相談(購入目的、資金計画、マーケット情報、税務面)
シンガポールでは、自宅目的で購入する場合と、投資用で購入する場合や、購入者が市民、永住権保持者、外国人、法人なのかによって、税金等が異なります。そのため、事前に使用用途（自己用・投資用）、資金計画（ご予算・ローン利用の有無）、マーケット情報のご理解、税務上のメリット・デメリット等購入全般における方向性を決定します。
Step2. 資⾦調達
資金調達について、居住者、非居住者によって大きく異なります。住宅ローンの最高融資比率は、物件の評価額、もしくは販売額どちらか高い価格に対し、シンガポール人は75％、外国人の居住者の場合は70％、非居住者の場合は55％程度（現地銀行のシンガポールドル建て住宅ローン）が目安となります。
ローンを使う場合には、事前に銀行に確認をすることをお勧めします。また、物件のお申し込み時に手付金のご準備をしておくと、その後の流れがスムーズになります。Step3. 不動産会社（エージェント）の選定
シンガポールでは、物件購入するには、新築と中古物件によって購入の流れが異なってきます。
新築の場合、直接デベロッパーから購入することができるので、この場合は仲介手数料がかかりません。一方で、交渉内容が英語ということや、シンガポールの取引の商習慣、瑕疵責任といった法律などご自身で判断する事は、非居住者の方が行うには、実務上難しい点が多いかと思います。その為、中古物件をご購入する場合も同様ですが、日本語で対応できる不動産会社に「買主側のエージェント」を依頼すると、「ご要望に沿った幅広い物件調査」、「プロフェッショナルな交渉」、「不動産購入・保有の注意点をアドバイス」等、購入者側の視点に立って、日本語でサポートしてもらう事ができます。
この際にかかる費用は依頼内容によって異なりますが､購入金額の1％～3％+VATが目安となります。Step4. 物件の選定
不動産検索サイト（Property Guru）のウェブを使って検索する方法や、既にエリアを決めている場合は、現地の不動産会社に直接問合せを行い、内覧の調整をしながら物件を探します。この際に、周辺環境はもちろん、保有時にかかる費用（Service Charge､Maintenance Fund、Sinking Fund、Property Tax）、建物のメンテナンス状況やLeasehold（借地）の残存期間も合わせて確認しておくことをお勧めします。
不動産会社（エージェント）を使う場合は、この担当者にご要望（ご予算、エリア、間取り、その他ポイント等）を伝えると、ご要望に合った物件をリストアップして、内覧の日程を調整します。非居住者の場合は、スカイプや動画などで内覧することも可能です。Step5. オファー（申込み）・オプション費（優先交渉権費用）
ご要望に合った物件が見つかったら、新築物件の場合は、買主は売買契約書を締結することができます｡この場合､「購入権利証（Option to Purchase）」にサインし、売主・デベロッパーに対して手付金（物件購入価格の5％）を支払います。
中古物件の場合、エージェントが作成した「購入申込書（Offer to Purchase）」に署名をして売主に提示し、売主が了承した場合、買主はオプション費用として（物件購入価格の1％）を売主に直接支払います。オプション費用の受領後、売主は「Option to Purchase」を買主に提出します。
※通常この後のキャンセルは、オプション費用の１％放棄となりますので、ご注意下さい。Step6. 所有権､その他権利･支払関係の調査 (Lodging a Caveat)・印紙税（Stamp Duty）の支払い
Option to Purchaseを受領後、2週間という期間の中で、弁護士(Solicitor)を介して取引・交渉を進めて行きます。
買主はこの間に、住宅ローンの申込手続きや、弁護士に依頼して物件の未払や第三者の権利が無いかなど、不動産権利関係の調査を行います｡
中古物件の場合には、調査や物件内容に問題がない場合は、ここで｢Option to Purchase｣に署名を行い、手付金として4％～9％を支払います。 この時点で仮契約が成立します。この手付金については、弁護士（Solicitor）の不動産譲渡手続き用の口座 (conveyancing account) に送金し、取引が完了するまで保全されます。所有者に未払などない事を｢Good Root of Title｣と呼びます。
※契約が成立して14日以内に印紙税の支払を行う必要があります。Step7. 仮契約締結（Pre-Completion）
ここまでの手続きが完了すると決済日（10～12週間後が目安）を設定して、必要なお手続きを進めていきます。
ローンを組む場合には、この期間に銀行の不動産評価（bank's appraiser）などの手続きを行います。日本から送金する際には、銀行によって多少異なりますが、送金に必要な情報を入手して、送金の準備を行います。売主側のローンが残っている場合には、売主・買主の弁護士（Solicitor）で決済の調整を行います。 また売主は、物件を明け渡す準備を行い、買主と日程の調整をし、物件の最終確認（Final inspection）を行います。Step8. 決済・契約完了（completion）
契約締結時に定められた日付に合わせて、不動産権利書や鍵の引き渡しが行われます。この日までに、弁護士（Solicitor）を通して必要な残金の支払いを行います。この時点で、契約は正式に締結となります。
※契約完了時に弁護士より内国歳入庁（IRAS）に登録手続きを行います。 -
情報準備中
諸費用
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1) 購⼊時にかかる諸費⽤
＜ 左右にスワイプしてご覧ください ＞内容 英語表記 目安価格（単位：SGD） 追記 弁護士費用 Professional fees 2,500～3,000 購入金額によって価格は変動 印紙税 Stamp Duty 30％ 外国人の場合（詳細は下記に記載） ローン費用 Mortgage Valuation Fee, Arrangement Fee等（金融機関によって異なる） 登記費用 Transfer Registration Fee 70 Solicitorが手続きを行う 保険 Insurance 火災や失業などのリスクに対する備え 不動産エージェント Agent １～3％ サポート内容によって異なる 2) 購入後にかかる費用
＜ 左右にスワイプしてご覧ください ＞内容 英語表記 追記 家具 Furniture 賃貸する際にも必要な場合あり 改装・修繕費用 Repair /Renovation 必要に応じて 引越し費用 Relocation 内容によって異なる 住宅管理費 Service Charge コンドミニアム（Leaseholdの場合）
Maintenance Fund（維持管理費）, SinkingFund（修繕積立金）がある固定資産税 Property Tax 固定資産税額＝年次価値（Annual Value）×固定資産税率（Tax Rate）
※詳細は下記に記載所得税 Income Tax 賃貸した際の利益に対する申告必要 -
情報準備中
注意点
外国人が購入可能な物件と権利：
土地に係る権利については、国が基本的に国土を所有しており、完全な所有権は限定的です。民間事業者による分譲マンション開発用地の仕入の多くは、政府が計画的に払い下げる土地への入札によりますが、「払い下げ」といっても、基本的に99年の土地使用権の設定となります。非居住者の外国人は、土地、土地付き住宅（セントーサコーブを除く）、HDB等を所有することは認められていませんが、コンドミニアムやアパートメントは購入可能です。
購入者の確認事項：
総債務返済負担比率（TDSR：Total Debt Servicing Ratio）
前者の総債務返済負担比率は、購入する不動産のローン返済額を含む借り手の債務返済額の月間合計が、月収の６割を上限とする不動産ローン審査規制
居住同国における住宅供給は政府によってコントロールされます。この政府が供給する住宅をHDB（公営住宅）と呼び、民間企業により供給されるコンドミニアムと同等の設備を有する高所得者層向けの公営住宅については、Executive Condominium（EC）と呼ばれます。HDBの購入は、世帯にシンガポール国民がいなければできませんが（PRは諸条件の下、２名以上で中古のHDBの購入が可能）、ECについては、最初の居住許可（TOP：Temporary Occupation Permit）が下りてから10年経過していれば、外国人による購入が可能です。
したがって、外国人が購入できる住宅は、TOPから10年経過した場合のECか、民間コンドミニアム等となります。
印紙税（BSD：Buyer's Stamp Duty）
住宅購入に際し課税され、下記のように外国人および法人はシンガポール市民や永住権保持者より課税率が高く設定されています。
| 購入者条件 | 印紙税 （2021年12月16日改正） |
|---|---|
| シンガポール市民（初めての購入） | 無 |
| シンガポール市民（2軒目の物件） | 17% |
| シンガポール市民（3軒目以上の物件） | 25% |
| シンガポール永住権者（初めての購入） | 5% (no change) |
| シンガポール永住権者（2軒目の物件） | 25% |
| シンガポール永住権者（3軒目以上の物件） | 30% |
| 外国人 | 30% |
| 法人 | 35% （開発業者は5％追加） |
| 信託による住宅の購入 | 35% |
固定資産税の税率
| Annual Value （年次評価） ($) |
2015年1月 以降 |
固定資産税 価格 |
2023年1月 以降 |
固定資産税 価格 |
2024年1月 以降 |
固定資産税 価格 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| First 30,000 Next $15,000 |
10% 12% |
$3,000 $1,800 |
11% 16% |
$3,300 $2,400 |
12% 20% |
$3,600 $3,000 |
| First $45,000 Next $15,000 |
- 14% |
$4,800 $2,100 |
- 21% |
$5,700 $3,150 |
- 28% |
$6,600 $4,200 |
| First $60,000 Next $15,000 |
- 16% |
$6,900 $2,400 |
- 27% |
$8,850 | - 36% |
$10,800 |
| First $75,000 Next $15,000 |
- 18% |
$9,300 $2,700 |
||||
| First $90,000 Above $90,000 |
- 20% |
$12,000 |
よくあるご質問 / FAQ
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