近年、資産分散、相続対策などの目的で、「法人で海外不動産投資を始めたい」という方が増えています。
個人ではなく法人名義で投資を行うことで得られるメリットは多くありますが、一方で注意すべき点も少なくありません。
この記事では、海外不動産投資を法人で行う際の主なメリット・デメリット、法人で購入する流れなど、知っておきたいポイントを丁寧にご紹介します。
目次
法人で海外不動産投資を行う2つのメリット
まず、法人で海外不動産投資を行う2つのメリットをご紹介します。
1.利益の繰り延べが可能
法人で海外不動産投資を行う大きなメリットは、「利益の繰り延べができる」ことです。
これは、法人が利益をその年度で使い切る必要がなく、翌年以降に繰り越して使えるという仕組みに基づくものです。
個人事業主やサラリーマンの場合、たとえば賃貸収入で利益が出れば、その年の所得として課税されます。
いくら今後の修繕費用や投資拡大に使う予定があっても、その年に税金はしっかり課されてしまいます。
一方、法人の場合は「内部留保」という形で利益を翌年以降に持ち越すことが可能です。
すぐに配当を出さなければならないわけではなく、必要に応じて次年度以降の事業資金や、追加投資の原資にあてることができます。
この「利益をタイミングよく使える」という点は、特に不動産のように大きな修繕費や投資コストが周期的にかかる資産において大きなメリットです。たとえば、以下のようなケースが想定されます。
■ 実際の活用例：
・1年目に大きな家賃収入が入ったが、2年目に大規模修繕の予定がある
→個人であれば1年目に高額課税されてしまうが、法人なら2年目に備えて利益を留保できる。
・海外不動産投資を皮切りに、翌年以降に複数物件への再投資を計画している
→利益を一部繰り越し、次の物件取得の頭金などに回すことで、資金繰りを安定化。
ただし、過度な利益の繰り延べや不自然な内部留保がある場合、税務署からの指摘や「留保金課税」の対象となるリスクもあるため、計画的な運用と税理士のアドバイスが欠かせません。
2.相続税対策として有効
法人で海外不動産投資を行う、2つ目のメリットは「相続対策として有効」ということです。
不動産を個人名義で所有している場合、相続時に「物理的な分割が難しい」という問題が生じやすくなります。
たとえば、相続人が複数いても、建物や土地を等分に分けることは困難で、結果としてトラブルや売却を伴うケースも少なくありません。
一方、法人名義で不動産を所有していれば、その法人の「株式」を相続・贈与の対象とすることができ、物件そのものを分割する必要がなくなります。
相続人間で株式を分け合う形となるため、スムーズな資産承継が実現しやすくなるのです。
また、法人が所有する不動産の評価は、「法人の株価評価」という形になり、相続税評価額が相対的に抑えられる場合もあります。財産の外形的価値よりも、法人の純資産ベースでの算出となるため、うまく活用すれば相続税の節税にもつながる可能性があります。
相続を見据えて海外不動産を購入する場合、「誰がどのように引き継ぐか」を前提に、法人スキームを組んでおくことが、長期的な安定と節税の両立に有効です。
法人で海外不動産投資を行う3つのデメリット・リスク
次に、法人で海外不動産投資を行う3つのデメリット・リスクをご紹介します。
1.設立・維持のコストがかかる
日本法人であれ、海外現地法人であれ、法人の設立・維持には一定のコストが発生します。
登記費用や税理士報酬、年次の会計報告義務なども考慮する必要があります。
2.二重課税のリスク
日本での課税と、現地国での課税が二重に発生するリスクがあります。
租税条約によって軽減される場合もありますが、各国の制度を十分に理解しておく必要があります。
3.税務処理が複雑になる
海外不動産の法人所有は、税務処理が煩雑になる傾向があります。
専門家のサポートが必須であり、法人運営コストも含めた長期的な視点で判断することが重要です。
日本法人で投資するか？現地法人を設立するか？
海外不動産を法人で取得する場合、「日本法人で投資する方法」と「現地法人を設立して投資する方法」の2つがあります。
以下にそれぞれのポイントを記載します。
・日本法人で投資する場合
管理が比較的シンプルで、日本の税理士で対応可能。
ただし、現地での不動産取得が法人に許可されていない国もあるため事前確認が必要です。
・現地法人を設立して投資する場合
法的にスムーズに取得できるケースもありますが、現地会計士のサポートや管理コストが発生します。
どちらの形態が自社に合っているかは、目的や投資国によって異なります。
海外不動産を法人で購入する流れ
次に、海外不動産を法人で購入する流れをご紹介します。
【海外不動産を法人で購入する流れ】
投資目的・投資国の決定
↓
現地の法規制や税制の確認（専門家に相談を）
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法人形態の選択（日本法人／現地法人）
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法人設立の手続き・口座開設
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物件選定・契約手続き
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管理方法・出口戦略の検討
一つひとつのステップを確実に進めるためにも、早い段階で専門家に相談することが大切です。
リスク回避のために専門家に相談を
法人での海外不動産投資は、税制・法制度・会計処理など、多くの専門知識が求められます。自己判断で進めると、思わぬトラブルや損失につながる可能性も。
不動産・税務・法律に詳しい専門家に早い段階で相談することで、リスクを抑えつつ、法人ならではの強みを最大限に活かすことができます。
まとめ
法人で海外不動産投資を行うことは、相続・資産防衛の観点から大きなメリットがある一方で、法制度や税務リスクも伴います。
大切なのは、「どの国で」「何の目的で」投資するかを明確にし、自社の状況に合った法人形態を選択すること。
しっかりと情報収集をしながら、信頼できる専門家と連携して進めていくことが、期待するメリットを得るために重要です。